Tháo gỡ điểm nghẽn trong tiếp cận đất đai của doanh nghiệp

Bài viết phân tích và bình luận về những khó khăn trong tiếp cận đất đai của doanh nghiệp bất động sản trong thời gian qua và đề xuất một số giải pháp để nâng cao hiệu quả tiếp cận đất đai của doanh nghiệp, tạo điều kiện để thị trường bất động sản phát triển lành mạnh và đúng hướng, trong bối cảnh sửa đổi Luật Đất đai 2013.

 MỘT SỐ KHÓ KHĂN TRONG TIẾP CẬN ĐẤT ĐAI

CỦA CÁC DOANH NGHIỆP BẤT ĐỘNG SẢN

Thứ nhất, phương pháp định giá và cách tính giá khởi điểm trong đấu giá quyền sử dụng đất đang gây khó khăn cho doanh nghiệp.

Mặc dù Nghị định số 96/2019 về khung giá đất 2020 - 2024 được áp dụng từ 19/12/2019 nhưng trên thực tế, tại nhiều địa phương, giá đất trúng đấu giá ở những khu đất diện tích nhỏ có vị trí đẹp được nâng lên cao hơn rất nhiều lần so với giá khởi điểm và mặt bằng chung của thị trường.

Trong khi đó, các doanh nghiệp tiếp cận quỹ đất để đầu dự án có quy mô lên đến hàng chục, thậm chí hàng trăm héc ta và có vị trí xa trung tâm. Do vậy, việc tham khảo giá đất đấu giá trước đó bằng cách cộng lại chia trung bình giá là không hợp lý. Đây chính là nguyên nhân dẫn đến việc giá trị nộp ngân sách Nhà nước tối thiểu (M3) bị đội lên hàng trăm lần và nhà đầu tư không thể thực hiện dự án do bị đội chi phí.

Sự mâu thuẫn trong quy định về M3 giữa Nghị định 25/2020/NĐ-CP và Thông tư số 06/2020 đã làm ảnh hưởng đến tài chính doanh nghiệp. Việc áp dụng cách tính này nếu chiếu theo quy định pháp luật thì không sai nhưng rất xa rời thực tiễn. Sẽ không có một doanh nghiệp nào dám đầu tư kinh doanh khi phải nộp tăng thêm số tiền tăng gấp nhiều lần.

Cụ thể, nếu áp dụng cách tính giá trị M3 theo quy định tại Điểm k, Khoản 2, Điều 47 - Nghị định số 25/2020/NĐ-CP ngày 28/2/2020 (thay thế Nghị định số 30/2015/NĐ-CP ngày 17/3/2015 trước đó) và theo hướng dẫn tại Thông tư số 06/2020/TT-BKHĐT ngày 18/9/2020 của Bộ Kế hoạch và Đầu tư thì giá trị này bị đội lên hàng trăm lần. Giá trị này độc lập với tiền sử dụng đất, tiền thuê đất mà nhà đầu tư phải nộp. M3 được xem là yếu tố quyết định thắng - thua, bên nào có M3 lớn hơn sẽ được công nhận.

Việc sử dụng kết quả đấu giá để làm căn cứ tính M3 là không cùng hệ quy chiếu vì đấu thầu và đấu giá khác nhau, đồng thời tiền sử dụng đất đã được tính theo thị trường, nên việc đưa ra thêm giá trị M3 là bất hợp lý.

Theo Phụ lục V, Thông tư số 06, nếu số khu đất, quỹ đất sau khi trúng đấu giá được đưa vào tham chiếu càng nhiều và mức tăng bình quân sau khi trúng đấu giá càng lớn thì giá trị M3 càng lớn. Hay nói cách khác, giá trị nộp ngân sách tối thiểu (M3) khi tính theo Phụ lục V của Thông tư 06 cao hơn gấp nhiều lần so với cách của Nghị định số 25. Từ sự thiếu thống nhất trong cách tính nêu trên dẫn đến sự thiếu công bằng giữa các doanh nghiệp có dự án sử dụng đất tại thời điểm trước và sau khi Thông tư 06 có hiệu lực, đồng thời có thể dẫn đến nguy cơ đổ vỡ, phá sản của doanh nghiệp, bởi giá trị M3 phải nộp là quá cao. Một lô đất cho dù nhỏ, hẹp, không vuông vắn nhưng nằm ngoài mặt đường, mặt ngõ thì vẫn có thể được trả giá cao hơn so với những khu đất đẹp phía trong chỉ bởi lý do doanh nghiệp có đất phía trong muốn mua nốt mảnh đất bên ngoài để cho vuông thửa và đỡ bị che chắn khuất tầm nhìn ra mặt đường nên trả giá cao để hợp thửa.

Thứ hai, khó khăn trong công tác giải phóng mặt bằng.

Đây là vấn đề đã gây ra không ít bức xúc trong xã hội thời gian qua, đặc biệt là vấn đề “lợi ích nhóm”, vấn đề “địa tô chênh lệch” khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất đô thị và đất xây dựng cũng như đất kinh doanh đầu tư dịch vụ thương mại… Nếu như Nhà nước lấy đúng giá trên hợp đồng mà các bên chuyển nhượng theo hợp đồng tại văn phòng công chứng để bồi thường cho người dân có đất bị thu hồi thì người dân không hợp tác với cơ quan Nhà nước. Do đó dẫn đến tình trạng kéo dài thời gian bồi thường giải phóng mặt bằng. Cũng từ đó dẫn đến tình trạng người dân càng chây ì bao nhiêu thì khoản tiền bồi thường, mà người dân sẽ được hưởng nhiều hơn so với trước. Bên cạnh đó, giá đất trên thị trường nhiều khi bị giới đầu cơ “thổi giá”, đẩy giá lên cao gây hiện tượng sốt ảo, khiến người dân luôn có sự so sánh giữa giá đất được áp dụng để bồi thường hỗ trợ, với giá nhà đầu tư bán ra thị trường. Mặt khác, một số chính sách bồi thường, hỗ trợ cho người nông dân bị thu hồi đất còn thấp, chưa thỏa đáng khiến cho người dân bị thu hồi đất có nhiều bức xúc. 

Thứ ba, quy định quỹ đất 20% trong đầu tư xây dựng thực sự không linh hoạt, khó khả thi trong thực tiễn kinh doanh.

Nghị định số 49/2021/NĐ-CP của Chính Phủ ban hành ngày 01/04/2021 có hiệu lực kể từ ngày ký đã sửa đổi, bổ sung quy định về quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội với các dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị sửa đổi Nghị định số 100/2015/ NĐ-CP về phát triển và quản lý nhà ở xã hội. Theo đó, trường hợp dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị có quy mô sử dụng đất từ 2 ha trở lên tại các đô thị loại đặc biệt và loại I hoặc từ 5ha trở lên tại các đô thị loại II và loại III phải dành 20% tổng diện tích đất ở trong các đồ án quy hoạch chi tiết được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật dành để xây dựng nhà ở xã hội. Như vậy, từ ngày 01/04/2021 tại các đô thị đặc biệt ( Hà Nội và TP.HCM) và đô thị loại I, tất cả các dự án nhà ở đều bắt buộc phải trích lập quỹ đất 20%. Quy định này về cơ bản sẽ loại bỏ được tình trạng doanh nghiệp chây ì hoặc chọn cách nộp tiền thay thế để không phải dành quỹ đất xây nhà ở xã hội việc dành quỹ đất 20% trong các dự án nhà ở thương mại là cần thiết để gia tăng nguồn cung cho nhà ở xã hội nhưng thực sự không linh hoạt, gây khó khăn cho doanh nghiệp, đồng thời khiến các doanh nghiệp càng nản chí trong việc tham gia phát triển nhà ở xã hội. Nhất là đối với những chủ đầu tư làm dự án nhà ở cao cấp, việc xây dựng xen kẽ nhà ở xã hội vào trong cùng một dự án là bất hợp lý, làm giảm giá trị dự án, doanh nghiệp khó cân đối bài toán đầu tư, kinh doanh.

Thứ tư, các doanh nghiệp bất động sản chịu ảnh hưởng từ rủi ro liên quan đến “tín dụng đen” khi tiếp cận đất đai phát triển dự án.

Các quy định của pháp luật về thuế thu nhập cá nhân từ chuyển quyền sử dụng đất chưa khuyến khích người dân nói thật. Các hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất tại văn phòng Công chứng giá khai luôn thấp hơn thực tế để “trốn thuế” của Nhà nước. Hệ quả là Nhà nước thất thu thuế, khi thị trường biến động, giá bất động sản bị biến động hạ xuống nhiều so với giá khi giao dịch cho thế chấp hợp đồng. Bất động sản bị hạ giá theo giá của thị trường. Hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp thua lỗ. Cho dù có phát mại tài sản là bất động sản thì giá bất động sản thế chấp cũng bị giảm xuống. Bên đi vay không đủ tiền thanh toán khoản nợ đến hạn. Ngân hàng không lấy lại được tiền đã cho vay dẫn đến hệ quả tín dụng đen đã gây tổn hại cho hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp và ngân hàng trong thời gian qua. Để được giao đất, cho thuê đất, doanh nghiệp rất khó khăn triển khai.

MỘT SỐ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ TIẾP CẬN ĐẤT ĐAI CHO

DOANH NGHIỆP BẤT ĐỘNG SẢN

Đất đai là yếu tố quan trọng quyết định đến thành bại của dự án bất động sản. Do đó, tôi cho rằng, nên xem việc tháo gỡ cho doanh nghiệp trong tiếp cận đất đai là giải pháp cấp bách để giúp các doanh nghiệp bất động sản vực dậy sau hàng loạt khó khăn, đặc biệt là ảnh hưởng của dịch bệnh Covid-19. Bên cạnh các giải pháp giãn thuế, tiền thuê đất, giãn nợ, cơ cấu nợ... cần có giải pháp khơi thông dự án, tạo điều kiện cho doanh nghiệp dễ dàng hơn trong việc tiếp cận đất đai. Như vấn đề liên quan đến pháp lý của Condotel, Quyết định số 703 ngày 14 tháng 2 năm 2020 của Bộ Tài nguyên - Môi trường dù chưa mang tính pháp điển hóa, chỉ là văn bản hướng dẫn cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất… nhưng phần nào cũng đã gỡ được một phần khó khăn cho thị trường, giúp các nhà đầu tư yên tâm hơn.

Bên cạnh đó, đẩy mạnh các hình thức đấu thầu dự án có sử dụng đất, đấu giá quyền sử dụng đất một cách công khai, minh bạch, tạo điều kiện để các doanh nghiệp tiếp cận thị trường quyền sử dụng đất một cách bình đẳng, hạn chế việc xin - cho, tham nhũng trong lĩnh vực này.

Ngoài ra, nghiên cứu để hạn chế tiến tới chấm dứt giao đất, cho thuê đất thu tiền sử dụng đất một lần, thực hiện giao đất, cho thuê đất thu tiền sử dụng đất hàng năm, hoặc chia nhỏ và kéo dài thời gian nộp tiền sử dụng đất. Đối với các dự án đất hỗn hợp, vướng đất công xen kẹt, cần có văn bản hướng dẫn các địa phương thực hiện việc thu hồi theo phương án hợp lý, cụ thể để nâng cao tính khả thi của văn bản.

Cần hạn chế tư tưởng, tâm lý soạn thảo luật thuận lợi cho quá trình quản lý, tăng thêm những giấy phép con, tăng thêm rào cản gây khó cho doanh nghiệp… thiếu hướng dẫn cụ thể, dẫn đến có nhiều cách hiểu khác nhau đang tác động xấu đến môi trường đầu tư kinh doanh tại các địa phương, ảnh hưởng tới quá trình đầu tư kinh doanh của doanh nghiệp và quyền lợi của người dân thụ hưởng các dự án bất động sản.

Một trong những chỉ số đánh giá năng lực cạnh tranh của các địa phương là cải cách thủ tục hành chính để thu hút đầu tư. Nhà nước cần tạo mọi điều kiện giúp cho doanh nghiệp được tiếp cận đất đai nhanh chóng.

Để doanh nghiệp có thể phát huy tốt nhất khai thác tiềm lực đất đai phải hài hòa mối quan hệ giữa kinh tế, xã hội và môi trường. Chúng ta cần bảo tồn quỹ đất đai, giữ gìn và phát triển trong khai thác và sử dụng đất giữa thế thế hệ hiện tại với thế hệ tương lai.

Việc khai thác tài nguyên đất đai phù hợp với phát triển quốc gia, an ninh quốc phòng, ứng phó với biến đổi khí hậu và phòng chống thiên tai. Doanh nghiệp khai thác tiềm năng đất đai tốt sẽ giúp cho thuận lợi hóa kinh doanh và thu hút đầu tư.

Tác giả bài viết đề xuất một số giải pháp cụ thể sau để pháp nâng cao hiệu quả tiếp cận đất đai cho doanh nghiệp bất động sản:

Thứ nhất, sửa Luật Đất đai năm 2013 phải giải quyết vướng mắc trong thu hồi đất, giải phóng mặt bằng, tăng khả năng tiếp cận đất đai cho doanh nghiệp, giải quyết bài toán giá đất để hạn chế một cách tối đa lợi ích nhóm từ chênh lệch địa tô… đồng thời kiểm soát được quyền lực của Nhà nước trong giao đất, cho thuê đất và thu hồi đất, hoàn thiện chế định thu hồi đất, bảo vệ quyền lợi của người nông dân, những người dân có cuộc sống mưu sinh từ đất.

Thứ hai, vốn hóa đất đai thành tài chính cần được sửa đổi để phù hợp với thực tiễn của các dự án PPP có sử dụng đất. Luật Đất đai năm 2013 không có đấu thầu quyền sử dụng đất mà chỉ có đấu giá quyền sử dụng đất; Điều 118 Luật Đất đai năm 2013 quy định các trường hợp không đấu giá quyền sử dụng đất do Thủ tướng Chính phủ quyết định. Nội dung vấn đề này còn rất nhiều vướng mắc trong quá trình thực thi cần có sự phối hợp của các cơ quan Bộ và cơ quan ngang bộ để tiến hành có hiệu quả quản lý về tài chính đối với đất đai.

Tôi cho rằng nên loại bỏ M3 trong các khoản phải nộp ngân sách hiện nay. Nên chăng quy định giá trị chênh lệch giữa giá trúng đấu giá và giá khởi điểm, hệ số điều chỉnh giá trị tăng bình quân sau trúng đấu giá cho từng đơn vị hành chính cấp huyện, đồng thời khống chế giá trị M3 ở mức tương đương với 3% -5% tiền sử dụng đất phải nộp ngân sách của dự án. Nhà nước xem xét nên tăng thu ngân sách qua thuế bất động sản. Trường hợp vẫn duy trì M3 thì nên khống chế ở một tỷ lệ hợp lý nhất định so với tiền sử dụng đất. Nhà nước, Chính phủ có thể vận dụng phương pháp luận của Nghị định số 49/2021/NĐ-CP của Chính phủ về nhà ở xã hội để xác định M3, cụ thể: Chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội được dành 20% tổng diện tích đất ở trong phạm vi dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại nhằm bù đắp chi phí đầu tư. Vấn đề là 20% diện tích đất ở này nhà đầu tư không phải nộp tiền sử dụng đất, có nghĩa là ngoài lợi nhuận định mức khi xây dựng nhà ở xã hội, Nhà nước đã mặc định giá trị thặng dư của khu đất tương đương với 20% tiền sử dụng đất của cả khu đất, từ đó Nhà nước và nhà đầu tư “cùng chia sẻ” phần thặng dư này. Theo đó, giá trị M3 mà Nhà nước được hưởng bằng tỷ lệ tiền sử dụng đất trong tổng chi phí đầu tư cả dự án nhân với 20% tiền sử dụng đất cả dự án. Chúng ta đều biết là thông thường, chi phí tiền sử dụng đất thường chiếm từ 15 - 25% tổng chi phí đầu tư, nên giá trị nộp ngân sách M3 tối đa bằng khoảng 5% tiền sử dụng đất của dự án.

Thứ ba, cần thống kê và kiểm soát các giao dịch đất đai qua phòng công chứng tại địa phương.

Pháp luật Việt Nam có quy định bắt buộc về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bắt buộc phải được công chứng tại các cơ quan có thẩm quyền. Quy định này giúp cho thỏa thuận của các bên được công khai, minh bạch hóa, từ đó các bên có căn cứ, cơ sở để tôn trọng thực hiện các cam kết, thỏa thuận đã ký, ngăn chặn được các giao dịch bất hợp pháp, lành mạnh hóa thị trường bất động sản và nhà nước có căn cứ để thu các loại thuế. Nhà nước cần yêu cầu các cơ quan, văn phòng công chứng thống kê các hợp đồng công chứng đất đai để có thể đánh thuế chuyển nhượng và thuế thu nhập cá nhân đối với các giao dịch đó, tránh tình trạng thất thoát thuế gây thiệt hại cho lợi ích của nhà nước. Nhà nước cần bổ sung các quy định pháp luật xử lý nghiêm hành vi đứng tên hộ, cho “núp bóng” để sở hữu bất động sản bằng việc trưng dụng đất.

KẾT LUẬN

Khó khăn trong tiếp cận đất đai vẫn là một trong những rào cản để cải thiện môi trường đầu tư kinh doanh, nâng cao năng lực cạnh tranh quốc gia, hỗ trợ phát triển doanh nghiệp. Thiếu các cơ chế phù hợp để tăng cường khả năng tiếp cận đất đai là vướng mắc từ lâu nhưng chưa được pháp luật điều chỉnh. Điểm nhấn sửa Luật Đất đai năm 2013, Văn bản hợp nhất sửa 37 luật trong thời gian qua phải giải quyết vướng mắc trong thu hồi đất, giải phóng mặt bằng, tăng khả năng tiếp cận đất đai cho doanh nghiệp, giải quyết bài toán giá đất để hạn chế một cách tối đa lợi ích nhóm từ chênh lệch địa tô… đồng thời kiểm soát được quyền lực của Nhà nước, hoàn thiện chế định thu hồi đất, bảo vệ quyền lợi của người nông dân, những người dân có cuộc sống mưu sinh từ đất.

Sửa đổi Luật Đất đai năm 2013, Nhà nước kiểm soát quyền lực trong giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất. Doanh nghiệp đang mong chờ cơ chế, chính sách pháp luật sửa đổi để tạo điều kiện xây dựng hành lang pháp lý an toàn cho doanh nghiệp hoạt động. Hoàn thiện các quy định của Luật đất đai, Luật Nhà ở, Luật đầu tư, Luật Kinh doanh bất động sản để doanh nghiệp phát triển an toàn và bền vững ở Việt Nam trong thời gian tới là việc làm cấp thiết có ý nghĩa, có tính thời sự đối với các nhà hoạch định chính sách và xây dựng pháp luật trong bối cảnh “nền kinh tế chia sẻ” trước sự tác động mạnh mẽ của cuộc Cách mạng Công nghiệp 4.0 để nâng cao chất lượng kinh doanh, thu hút đầu tư của doanh nghiệp ở Việt Nam trong tương lai./.            

PGS.TS. Doãn Hồng Nhung