Phó Chủ tịch VNREA: Rào cản lớn nhất hiện nay đối với thị trường bất động sản chính là khâu pháp lý

Ngày 22/8/2023, tại Hà Nội, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam (NHNN) đã tổ chức Hội thảo với chủ đề: “Tăng cường khả năng tiếp cận và hấp thụ vốn của khu vực doanh nghiệp: Khó khăn, thách thức và quyết tâm”.

Hội thảo do Phó Thống đốc NHNN Đào Minh Tú chủ trì, với sự tham dự của gần 200 đại biểu đến từ các Bộ, ban, ngành, chuyên gia, nhà khoa học, tổ chức tín dụng, hiệp hội, doanh nghiệp… Hội thảo là diễn đàn khoa học cho cho các đại biểu trao đổi cởi mở, thẳng thắn, đề xuất các sáng kiến, giải pháp để giải quyết bài toán về vốn cho doanh nghiệp trong bối cảnh hiện nay.

Hội thảo tập trung vào các nội dung chính gồm: Đánh giá tình hình kinh tế vĩ mô, dự báo triển vọng, nhận diện các khó khăn, thách thức đối với nền kinh tế nói chung và doanh nghiệp nói riên; Chia sẻ về các giải pháp, chính sách của các Bộ, ngành trong thời gian qua và quan điểm về việc triển khai hiệu quả các giải pháp góp phần tạo lập môi trường kinh doanh thuận lợi cho các doanh nghiệp trong thời gian tới; Thảo luận, đề xuất các giải pháp để tháo gỡ khó khăn, thách thức, hỗ trợ doanh nghiệp tiếp cận và hấp thụ vốn cho doanh nghiệp, từ cả góc độ cung và cầu của nền kinh tế.

Trong đó, về phía cầu nổi bật là các giải pháp triển khai các gói hỗ trợ cho người lao động về thuế, tiền thuê nhà, cho vay ưu đãi qua Ngân hàng Chính sách xã hội... Về phía cung là các chính sách về lãi suất; phục hồi các kênh huy động vốn bên cạnh vốn tín dụng; phát huy vai trò của các quỹ đầu tư; tiếp tục triển khai hiệu quả các gói hỗ trợ về thuế, phí, giảm chi phí tuân thủ; đặc biệt nhấn mạnh việc hoàn thiện khuôn khổ pháp lý đối với lĩnh vực bất động sản,…Tất cả những đề xuất trên sẽ hướng đến việc hình thành một khung chính sách tổng thể, tạo điều kiện thuận lợi hơn nữa cho doanh nghiệp phục hồi và phát triển.

Trong phần thảo luận, có rất nhiều câu hỏi từ phía doanh nghiệp, người dân,…được gửi đến các chuyên gia với mong muốn được giải đáp thấu đáo.

Câu hỏi được đưa ra với ông Đỗ Viết Chiến - Phó Chủ tịch thường trực thứ 2 Hiệp hội Bất động sản Việt Nam:

"Bất động sản là một trong những trọng tâm của quá trình phục hồi, ổn định nền kinh tế, án toàn hệ thống tài chính bởi hiện nay 21% tín dụng dành cho Bất động sản tương đương 2,6 triệu tỷ đồng. Vậy khó khăn chung hiện nay và cách tháo gỡ ra sao? Ngoài việc tháo gỡ hiện nay bằng các văn bản của Chính phủ,…Vậy ông thấy có điều gì cần thêm ngoài những vấn đề đã thực thi?"

Ông Đỗ Viết Chiến: “Các doanh nghiệp nói chung và các doanh nghiệp bất động sản nói riêng đều đang rất khó khăn trong bối cảnh nền kinh tế của đất nước như hiện nay. Với lĩnh vực bất động sản, đây là lần đầu tiên rơi vào tình thế khó khăn nhưng so với giai đoạn năm 2008 đến năm 2014 thì thời điểm hiện nay vẫn có những điểm khác nhau.

Giai đoạn 2008 đến 2014 có thể nói là khủng hoảng về lĩnh vực bất động sản, nguồn cung và cầu mất cân đối, đặc biệt là phân khúc bất động sản cao cấp rất nhiều, hàng tồn rất lớn. Như vậy dẫn đến tình huống cung lớn hơn cầu, việc này liên quan đến việc vay vốn của ngân hàng Nhà nước đối với các Doanh nghiệp bất động sản.

Nhưng đối với giai đoạn hiện nay vấn đề không phải là cung lớn hơn cầu, mà ngược lại cầu đang rất lớn, nhưng cung lại không có, rất ít những dự án mới được mở trong thời gian vừa qua dẫn đến nguồn cung thị trường rất hiếm, như vậy giá không hề giảm và có xu hướng còn tăng lên”.

Theo ông Đỗ Viết Chiến: “Giữa hai giai đoạn đó nhìn nhận lại, riêng lĩnh vực khó khăn của bất động sản có thể quy tụ ở 3 vấn đề chính như sau: Thứ nhất: Khó khăn về vấn đề pháp lý. Thứ hai: Vấn đề về nguồn vốn. Thứ 3: Quy trình, trình tự thủ tục hay có thể nói là thủ tục hành chính trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản.

Về mặt pháp lý tập chung ở 3 mảng lớn:

Thứ nhất: Tính thực thi của các Văn bản quy phạm pháp luật, trong quá trình thực thi kể cả những văn bản mới ban hành nhưng trong quá trình áp dụng thì thường sẽ gặp khó khăn, vướng mắc bởi tính khả thi của nó.

Thứ hai: Sự đan xen chồng chéo giữa các Văn bản quy phạm pháp luật. Ở Luật này thì cho phép, nhưng ở Luật kia lại không. Làm theo Luật này thì đúng nhưng đem so với Luật kia lại chưa đúng. Việc này dẫn đến tính rủi ro rất lớn, không chỉ ảnh hưởng trực tiếp đến các doanh nghiệp kinh doanh, mà ngay cả đối với đội ngũ công chức của Nhà nước thực thi nhiệm vụ cũng gặp rất nhiều rủi ro trong tình huống này. Vậy nên tâm lý né tránh sợ trách nhiệm trong thời gian gần đây được nêu lên trên các diễn đàn, trên các báo cáo, trong các hội nghị của Chính phủ cũng đã nhìn ra vấn đề như vậy, đây cũng chính là hệ lụy của nó.

Thứ ba: Một số vấn đề thực tế đã nảy sinh nhưng pháp luật cũng chưa hiểu hết. Ví dụ: Căn hộ Condotel có trên thị trường hàng chục năm nay, sản phẩm này có đến hàng vạn ở 15 tỉnh thành, việc tồn kho ở lĩnh vực này không phải là nhỏ. Có thể nói đó là những vấn đề đi trước nhưng pháp luật vẫn chưa điều tiết. Thậm chí hiện nay trong phần sửa đổi Luật đất đai, Luật kinh doanh Bất động sản, nhà ở,…còn đang đề nghị đưa vào để chính thức định danh nó.

Nhưng ngược lại, hàng loạt những cái khác cũng đang tiếp tục xuất hiện trong thực tế cũng chưa được định danh. Ví dụ: Bất động sản Nông nghiệp, đây là lĩnh vực hết sức mới, nhưng Homestay xuất hiện rất lâu rồi, nay xuất hiện thêm Famstay, Orestay, EcoStay, Garden Stay,…rất nhiều những loại như vậy được hình thành trên đất nông nghiệp và cũng chưa được pháp luật điều tiết. Nếu bây giờ không có những định hướng, không có kiểm soát thì một thời gian sau nó sẽ lại giống như sản phẩm của các sàn giao dịch bất động sản vừa qua.

Có thể nói ba rào cản lớn nhất hiện nay, đó chính là khâu pháp lý. Theo thống kê hiện nay, con số 70% vướng mắc, khó khăn của các doanh nghiệp lại là vấn đề pháp lý. Ngay cả khi doanh nghiệp có vốn trong tay nhưng vướng quy định pháp luật thì sẽ không triển khai được. Vậy nên chúng ta vấn phải tập chung vào khâu xử lý vướng mắc về mặt pháp luật, rồi mới đến vấn đề về vốn như ngày hôm nay chúng ta đang bàn về cách tiếp cận của các doanh nghiệp về vấn đề vốn.

Thủ tục hành chính, riêng về lĩnh vực bất động sản thì “năm bước” sẽ đụng chạm hàng chục cái luật, và thêm “30 bước” trong quá trình triển khai. Như vậy là một “rào cản” vô cùng lớn đối với các doanh nghiệp bất động sản, làm nản lòng các nhà đầu tư trong lĩnh vực bất động sản, mất đi cơ hội”.

Ông Đỗ Viết Chiến cho biết: “Có thể nhận thấy Chính phủ đang vào cuộc rất quyết liệt, hiện nay đã sửa đổi bổ sung 3 Luật liên quan trực tiếp đến thị trường bất động sản, đó là Luật Đất đai; Luật Nhà ở; Luật Kinh doanh Bất động sản. Trong bước đi ngắn hạn, có thể nói chưa bao giờ có sự chỉ đạo quyết liệt của Thủ tướng đến như vậy, trong 3 ngày có 3 Công điện đều trong lĩnh vực về vốn, về bất động sản, về đất đai. Thậm chí còn thành lập Tổ công tác đặc biệt của Thủ Tướng tới các địa phương để lắng nghe, giải quyết kịp thời".

Một số hình ảnh tại Hội thảo:

Tùng Dương