Triển khai khu đô thị vệ tinh cần sự phối hợp đồng bộ, quyết liệt và phù hợp với nhu cầu thực

Cần có quy hoạch bài bản, định hướng rõ ràng

Chia sẻ tại diễn đàn về xu hướng phát triển của các khu đô thị vệ tinh và tính liên kết với thị trường bất động sản, ông Nguyễn Khánh Duy - Giám đốc Bộ phận Kinh doanh nhà ở Savills Việt Nam chia sẻ, một khu đô thị vệ tinh được coi là thành công trước hết phải có cư dân sinh sống. Nếu chỉ xây dựng hạ tầng hiện đại, nhiều tiện ích và mảng xanh nhưng vắng bóng người ở thì đó chỉ là "đô thị ma", như đang xảy ra ở Trung Quốc.

Tại TP.HCM, một số khu đô thị được phát triển rất tốt về thiết kế và tiện ích nhưng số lượng cư dân vẫn còn hạn chế. Nguyên nhân nằm ở vị trí và kết nối.

Như vậy, các khu đô thị vệ tinh muốn thu hút người dân sinh sống cần quan tâm yếu tố đầu tiên là nằm cách trung tâm khoảng 30–40 km. Đồng thời, phải có hệ thống giao thông công cộng thuận tiện để rút ngắn thời gian di chuyển vào trung tâm còn khoảng 45 phút, chẳng hạn thông qua metro hoặc tàu cao tốc.

Bên cạnh đó, giá bất động sản tại những khu vực này phải thấp hơn khu vực trung tâm khoảng 40-50%, từ đó mới đủ sức hấp dẫn để cư dân thực sự chọn nơi đây làm chốn an cư.

TSKH.KTS Ngô Viết Nam Sơn - Chuyên gia quy hoạch kiến trúc nhận định, vị trí chỉ là một phần nhỏ quyết định sự thành công khu đô thị vệ tinh. Kinh nghiệm từ khu đô thị Nam Sài Gòn, cũng như được xem qua các quy hoạch thành công ở Thượng Hải hay Mỹ, cho thấy một khu đô thị muốn phát triển bền vững cần hội tụ ba yếu tố ngay từ đầu.

Trước hết là quy hoạch bài bản với định hướng rõ ràng và có sự tham gia của các chuyên gia. Kế đến là hạ tầng đi trước, bao gồm trường học, đường xá, bệnh viện để tạo nền tảng thu hút cư dân. Yếu tố cuối cùng là kế hoạch triển khai hợp lý, xác định rõ thứ tự ưu tiên để từng bước đưa quy hoạch vào thực tế.

Chính nhờ cách làm này mà khu Nam Sài Gòn ngày càng gia tăng giá trị. Tuy vậy, vẫn còn ba điểm yếu cần lưu ý để triển khai khu đô thị vệ tinh hiệu quả. Thứ nhất là cơ chế và khung pháp lý cần phải thực sự đồng bộ. Thứ hai là chú trọng đến vấn đề môi trường trong quá trình phát triển dự án. Và thứ ba là vấn đề bản sắc, đòi hỏi quy hoạch phải bảo đảm tính trật tự và hài hòa.

Giải quyết điểm nghẽn khung pháp lý và giải phóng mặt bằng

Theo TSKH.KTS Ngô Viết Nam Sơn - Chuyên gia quy hoạch kiến trúc, trong phát triển đô thị gắn với giao thông công cộng (TOD), thách thức lớn nhất hiện nay không chỉ nằm ở việc triển khai hạ tầng mà còn ở cơ chế pháp lý và tài chính. Thực tế Metro số 1 tại TP HCM mới chỉ dừng lại ở việc phát triển hạ tầng xung quanh, chứ chưa đạt đúng tinh thần TOD, tức là quy hoạch và khai thác đồng bộ quỹ đất hai bên tuyến cùng với dự án giao thông.

Bản chất của TOD là khi đầu tư một tuyến Metro hay đường sắt, quy hoạch đô thị và kế hoạch tài chính phải được tích hợp ngay từ khâu thiết kế. Nếu chỉ làm hạ tầng rồi mới tính đến phát triển xung quanh thì giá trị đất đai tăng lên sẽ khó được khai thác hiệu quả cho ngân sách. Trong khi đó, nếu quy hoạch tốt, nguồn thu từ giá trị đất đai dọc tuyến có thể không chỉ bù đắp chi phí đầu tư mà còn tạo thêm nguồn lực dư cho Nhà nước.

Tham vọng hiện nay là triển khai TOD với tốc độ nhanh gấp nhiều lần Metro số 1. Điều đó đồng nghĩa cần thay đổi tư duy về cách làm hạ tầng: không chỉ dựa vào ngân sách mà có thể dùng vốn mồi từ trung ương, sau đó huy động vốn xã hội hóa thông qua trái phiếu hoặc khai thác quỹ đất. Hạ tầng khi ấy không chỉ để phục vụ nhu cầu dân sinh mà còn trở thành công cụ tạo nguồn lực tài chính bền vững.

Điểm nghẽn lớn nhất chính là khung pháp lý cho quy hoạch và giải phóng mặt bằng. TOD thường liên quan đến quỹ đất hàng chục, thậm chí hàng trăm héc-ta, nhiều nơi là khu dân cư cũ kỹ. Nếu không có cơ chế đền bù rõ ràng, minh bạch, dự án rất dễ rơi vào đình trệ như Metro số 1.

Kinh nghiệm quốc tế cho thấy nhiều nước đã áp dụng cơ chế “hai giá” để giải quyết vấn đề này: bồi thường sớm theo giá đất hiện tại trước khi có hạ tầng, nhờ đó người dân dễ dàng bàn giao mặt bằng, còn Nhà nước được hưởng phần giá trị gia tăng sau khi hạ tầng đi vào hoạt động.

Như vậy, để phát triển TOD thành công, điều quan trọng nhất là xây dựng hành lang pháp lý minh bạch, trong đó cơ chế “hai giá” là then chốt. Nếu giải quyết được nút thắt về giải phóng mặt bằng và đền bù, TOD sẽ vừa tạo nên hệ thống hạ tầng hiện đại, vừa khai thác hiệu quả nguồn lực đất đai, đóng góp trực tiếp vào ngân sách và thúc đẩy phát triển đô thị bền vững.

Xem xét đến nhu cầu thực, nhà ở phải có người ở 

Đồng tình với quan điểm của các diễn giả, song đứng trên vai trò là Chủ tịch của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, TS. Nguyễn Văn Khôi chia sẻ, thời gian qua chúng ta bàn rất nhiều đến chuyện chuyển dịch dân cư đi lại, ra ngoài khỏi trung tâm, ra các khu vực gọi là vệ tinh. Nhưng ngoài việc tính đến hạ tầng di chuyển và những điều kiện khác thì cũng phải đặt ra một vấn đề không kém phần quan trọng, đó là đưa ra bức tranh để các nhà phát triển bất động sản nhìn thấy rằng ngoài việc dịch chuyển thì cũng phải phục vụ tại chỗ ở các địa phương. 

Trước hết, nói về cơ hội của thị trường, đó là Bộ tứ trụ cột với 4 Nghị quyết 57, 59, 66 và 68 của Bộ Chính trị, đây là nền tảng vĩ mô quan trọng nhất. Cùng với đó là 3 Nghị quyết chiến lược vừa ra đời như anh Lực vừa nhắc tới là 70, 71, 72. Những nghị quyết này trang bị cho chúng ta, từ Bộ ngành, các cấp, đến doanh nghiệp, hiệp hội, các tổ chức nói chung, đều phải đổi mới tư duy và triển khai rất nhanh theo tư tưởng, quan điểm chỉ đạo trong 4 Nghị quyết trụ cột ấy để biến thành hiện thực. 

Thứ hai, về GDP, Chính phủ giao chỉ tiêu cho từng địa phương, đó là tín hiệu rất tích cực cho thấy nền kinh tế đang trên đà tăng. Thứ ba là vấn đề cải thiện đời sống nhân dân. Thứ tư là quy hoạch mang tính đột phá. Thứ năm là bất động sản công nghiệp và logistics ổn định, tiếp tục phát triển, đây chính là cơ hội tạo dư địa cho thị trường bất động sản của chúng ta.

Tuy nhiên, cũng phải thấy rằng có rất nhiều thách thức: việc chuyển đổi, sáp nhập, cần phải điều chỉnh quy hoạch, do vậy sẽ mất một khoảng thời gian; sự vênh nhau giữa quy hoạch tổng thể đang điều chỉnh với quy hoạch phân khu, chi tiết, gây vướng mắc cho nhiều dự án của nhà đầu tư; vấn đề tiếp cận đất đai cũng là một thách thức lớn. 

Một thách thức nữa đó là tuy rằng lãi suất đã hạ nhiệt, nhưng khả năng tiếp cận của người mua, nhất là đối với nhà ở xã hội, nhà ở phù hợp với thu nhập của mình, vẫn còn khó khăn. Từ đó rút ra một điều cho nhà phát triển bất động sản: chúng ta tiếp cận ở góc độ những khu vực có pháp lý đầy đủ, quy hoạch rõ ràng thì mới nên bước vào.

Về xu hướng, có thể nói là sự dịch chuyển đã diễn ra. Nếu hỏi thị trường có “sóng” chưa thì câu trả lời là có. Bởi hiện nay hạ tầng đang tăng tốc, nào đường sắt, cao tốc, sân bay...vv Đấy chính là làn sóng cho bất động sản phát triển. 

Thứ nhất, đó là sự ổn định của bất động sản công nghiệp, logistics, gắn với nó là vấn đề nhà ở cho công nhân. Hiện nhiều khu vẫn còn thiếu, mặc dù Nghị định 35 của Chính phủ đã cho phép điều chỉnh, nhưng nhìn chung vẫn còn chậm. Tới đây cũng phải sửa, để điều chỉnh dự án từ công nghiệp cũ sang đô thị công nghiệp xanh, công nghiệp tuần hoàn, bền vững, và nhu cầu cho người ở quanh khu công nghiệp sẽ tăng. 

Thứ hai là xu hướng dịch chuyển, sáp nhập các tỉnh, trụ sở hành chính, nơi làm việc cũng có sự chuyển dịch. Tuy rằng các địa phương đang hỗ trợ thêm phương tiện đi lại và tài chính, nhưng xu hướng trước mắt vẫn là thuê nhà, sau đó mới có điều kiện để mua. Đây cũng là dư địa, tuy nhỏ nhưng cần chú ý.

Còn những xu hướng lớn thì trước hết phải nói đến ESG, xanh và bền vững, với đủ 3 tiêu chí: môi trường, xã hội và quản trị. Đô thị ESG là xu hướng toàn cầu, nhà phát triển bất động sản phải nghĩ đến tiêu chí này đầu tiên. Hiệp hội Bất động sản Việt Nam mới đây cũng đã kiến nghị với Chính phủ về cơ chế ưu đãi, trong đó có lãi suất cho những dự án tiên phong. 

Tiếp theo là đô thị TOD. Về vấn đề này thì Nghị quyết của Quốc hội đã có, Nghị định của Chính phủ đã ban hành, thành phố Hà Nội đã có Luật riêng và đang lấy ý kiến về cơ chế ưu đãi, TP.HCM cũng đang đề xuất cơ chế ưu tiên. Và 2 địa phương này đang lấy ý kiến của các tổ chức, trong đó Hiệp hội bất động sản Việt Nam cũng được tham gia cơ chế chính sách đó, từ Nghị quyết của Quốc hội cho đến Nghị định Chính phủ. Và bây giờ là cơ chế để UBND thành phố thông qua Hội đồng để ban hành, như vậy chúng ta đã có cơ sở pháp lý sẵn rồi. 

Vấn đề nữa là TOD đi qua cả khu đô thị đã có, do vậy phải xem xét lại quy hoạch xung quanh ga: trong vòng 200m được quy hoạch những gì, và trong vòng 300–500m sẽ là bất động sản nhà ở. Chúng ta phải bám vào đó để cải tạo đô thị quanh ga. Nhưng thực tế dọc tuyến đường sắt, đất hầu như đã được giao hoặc đấu giá, và đây cũng là khó khăn của TOD. Vì vậy cần xem lại nguyên nhân dự án chưa triển khai, cân đối lại quỹ đất cho TOD. Trong đó cân đối về nguồn lực, hai là giao thêm quyền cho các chính quyền địa phương. Ví dụ như TP.HCM, Hà Nội cần có thủ tục đặc thù, rút ngắn quy trình, cụ thể hóa và đơn giản hóa. Thêm vào đó là sự phối hợp giữa Nhà nước, doanh nghiệp và các cơ chế chính sách khác.

Khép lại bài chia sẻ, Chủ tịch VNREA cho rằng xu hướng quan trọng nhất vẫn là nhu cầu ở thực, phải xem đây là "xu thế" thì mới thành công trong phát triển khu đô thị vệ tinh. Về nhà đầu tư, chỉ khi họ nhìn thấy tiềm năng từ hạ tầng kết nối, từ việc tạo việc làm cho người dân địa phương, thì sự chuyển dịch mới trở thành hiện thực và bất động sản mới đi đến phát triển bền vững./.