TS. Nguyễn Văn Khôi - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Thành viên Hội đồng Tư vấn cải cách TTHC của Thủ tướng Chính phủ, nguyên Ủy viên Ban Thường vụ Thành ủy, nguyên Phó Chủ tịch UBND TP. HN

Bất động sản du lịch nghỉ dưỡng là một bộ phận quan trọng của nền kinh tế dịch vụ hiện đại, là lĩnh vực giao thoa giữa du lịch, bất động sản, thương mại, tài chính, hạ tầng và văn hóa. Đây không chỉ là một sản phẩm kinh doanh bất động sản đơn thuần mà còn là công cụ khai thác tài nguyên du lịch, tạo việc làm, tăng thu ngân sách, phát triển đô thị, thu hút đầu tư và quảng bá hình ảnh quốc gia.

Trong bối cảnh đất nước đang bước vào giai đoạn phát triển mới với mục tiêu tăng trưởng kinh tế hai con số trong giai đoạn 2026-2030, cùng với việc triển khai các Nghị quyết lớn của Trung ương về khoa học công nghệ, đổi mới sáng tạo, hội nhập quốc tế, hoàn thiện thể chế và phát triển kinh tế tư nhân, việc khơi thông thị trường bất động sản du lịch nghỉ dưỡng có ý nghĩa đặc biệt quan trọng.

NHỮNG ĐÓNG GÓP QUAN TRỌNG CỦA BẤT ĐỘNG SẢN DU LỊCH NGHỈ DƯỠNG

Trong hơn 15 năm qua, bất động sản du lịch nghỉ dưỡng đã góp phần hình thành nhiều trung tâm du lịch lớn như Đà Nẵng, Khánh Hòa, Phú Quốc, Quảng Ninh, Bình Thuận, Bà Rịa - Vũng Tàu, Huế, Quảng Nam…

Nhiều tập đoàn lớn trong nước và quốc tế đã đầu tư hàng trăm nghìn tỷ đồng xây dựng hệ thống khách sạn, resort, khu vui chơi giải trí, sân golf, bến du thuyền, trung tâm hội nghị, tạo động lực phát triển kinh tế địa phương.

Thực tế cho thấy, tại nhiều địa phương, khi một khu du lịch nghỉ dưỡng quy mô lớn được hình thành đã kéo theo sự phát triển đồng bộ của giao thông, thương mại, dịch vụ, logistics, lao động, đào tạo nghề và các ngành kinh tế liên quan.

Bất động sản du lịch nghỉ dưỡng cũng là một trong những lĩnh vực có khả năng thu hút mạnh mẽ dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI), đặc biệt trong các phân khúc khách sạn cao cấp, khu nghỉ dưỡng biển, khu vui chơi giải trí tổng hợp và du lịch sinh thái.

NHỮNG KHÓ KHĂN, VƯỚNG MẮC HIỆN NAY

Mặc dù có tiềm năng rất lớn, thị trường bất động sản du lịch nghỉ dưỡng vẫn đang đối mặt với nhiều khó khăn.

Hệ thống pháp luật còn thiếu đồng bộ

Các quy định liên quan hiện nay nằm rải rác trong Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Du lịch, Luật Xây dựng, Luật Đầu tư, Luật Quy hoạch…

Một số loại hình mới như condotel, resort villa, shophouse du lịch, bất động sản chăm sóc sức khỏe, bất động sản nghỉ dưỡng kết hợp y tế, nghỉ dưỡng sinh thái, nghỉ dưỡng nông nghiệp… vẫn chưa được quy định đầy đủ và thống nhất.

Chưa có pháp lý rõ ràng về cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu cho các sản phẩm bất động sản du lịch nghỉ dưỡng như căn hộ du lịch, biệt thự nghỉ dưỡng. Nhiều dự án đã hoàn tất toàn bộ quy trình pháp lý bao gồm đất đai, định giá đất, hoàn thành nghĩa vụ tài chính xây dựng theo đúng quy hoạch được duyệt. Nhưng do thiếu hướng dẫn cụ thể nên các cơ quan đăng ký đất đai vẫn chưa có cơ sở để cấp giấy chứng nhận cho khách hàng. Dẫn đến không hoàn thiện được các quyền tài sản căn bản như chuyển nhượng, thế chấp hay thừa kế trong khi đây là kênh đầu tư hấp dẫn từ trước đến nay. Điều này làm cho doanh nghiệp, nhà đầu tư và cơ quan quản lý địa phương gặp nhiều lúng túng trong triển khai thực hiện.

TS. Nguyễn Văn Khôi - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Thành viên Hội đồng Tư vấn cải cách thủ tục hành chính của Thủ tướng Chính phủ, nguyên Ủy viên Ban Thường vụ Thành ủy, nguyên Phó Chủ tịch UBND TP. Hà Nội phát biểu tham luận tại Diễn đàn "Bất động sản Du lịch nghỉ dưỡng Việt Nam 2026" chiều 26/8. 

Công tác quy hoạch còn bất cập

Một số địa phương phát triển nóng, chưa bám sát nhu cầu thị trường, dẫn đến mất cân đối cung - cầu. Có nơi thiếu sản phẩm du lịch chất lượng cao nhưng lại dư thừa căn hộ nghỉ dưỡng. Một số dự án được phê duyệt nhưng kết nối hạ tầng giao thông, cấp điện, cấp nước, xử lý môi trường chưa đồng bộ.

Khó khăn trong tiếp cận vốn

Sau giai đoạn thị trường bất động sản gặp khó khăn, nhiều doanh nghiệp du lịch nghỉ dưỡng vẫn đang chịu áp lực lớn về dòng tiền. Khả năng tiếp cận tín dụng còn hạn chế, đặc biệt đối với các dự án có thời gian thu hồi vốn dài. Trong khi đó, các kênh huy động vốn dài hạn như quỹ đầu tư bất động sản (REIT), quỹ hưu trí, bảo hiểm, trái phiếu dự án chuyên biệt vẫn chưa phát triển tương xứng.

Khi tài sản này không được cấp giấy chứng nhận, các khoản vay trở thành khoản vay có rủi ro, không đủ cơ sở pháp lý để xử lý tài sản trong trường hợp phát sinh nợ xấu.

Niềm tin thị trường cần tiếp tục được củng cố

Nhà đầu tư trong và ngoài nước luôn đặt yếu tố ổn định chính sách, minh bạch pháp lý và khả năng dự báo của môi trường đầu tư lên hàng đầu. Bất kỳ sự thay đổi đột ngột nào về cơ chế, thủ tục hành chính hoặc quy hoạch đều có thể làm tăng chi phí và rủi ro đầu tư.

NHỮNG ĐỊNH HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP TRỌNG TÂM

Thứ nhất, tiếp tục hoàn thiện thể chế pháp luật.

Rà soát toàn bộ hệ thống pháp luật liên quan đến bất động sản du lịch nghỉ dưỡng theo hướng: Đồng bộ, thống nhất giữa các luật; bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của nhà đầu tư; xác định rõ cơ chế sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất và quyền tài sản đối với từng loại hình sản phẩm; ban hành khung pháp lý đầy đủ cho các mô hình bất động sản du lịch mới. Đặc biệt cần nghiên cứu xây dựng chương riêng hoặc nghị định chuyên ngành về bất động sản du lịch nghỉ dưỡng.

Sớm ban hành quy định rõ ràng, thống nhất về việc cấp giấy chứng nhận cho các sản phẩm bất động sản du lịch nghỉ dưỡng, tạo niềm tin thị trường. Cần có cơ chế chuyển tiếp mang tính đột phá đối với các dự án đã đáp ứng đầy đủ điều kiện pháp lý. Cần cho phép cấp giấy chứng nhận cho khách hàng với thời hạn sử dụng đất và quyền sở hữu công trình tương tự nhà ở.

Thứ hai, xây dựng môi trường đầu tư ổn định và có khả năng dự báo.

Nhà đầu tư cần nhất là sự ổn định. Mọi thay đổi về chính sách cần có lộ trình phù hợp, đánh giá tác động đầy đủ và tham vấn doanh nghiệp trước khi ban hành, tăng cường đối thoại chính sách giữa cơ quan quản lý và cộng đồng doanh nghiệp.

Tiếp tục cắt giảm thủ tục hành chính, rút ngắn thời gian phê duyệt dự án, tăng cường phân cấp, phân quyền gắn với trách nhiệm người đứng đầu, trách nhiệm của địa phương trong việc rà soát và cấp giấy chứng nhận cho các dự án đủ điều kiện, tránh kéo dài thủ tục gây lãng phí nguồn lực xã hội.

Thứ ba, phát triển theo nhu cầu thực, tránh đầu cơ.

Bất động sản du lịch nghỉ dưỡng phải gắn với khai thác vận hành thực tế; không chạy theo phong trào hoặc phát triển tràn lan. Mọi dự án cần được đánh giá kỹ về nhu cầu khách du lịch, công suất khai thác, hiệu quả vận hành, năng lực hạ tầng và tác động môi trường. Từ đó hạn chế tình trạng dư thừa nguồn cung, thanh khoản thấp hoặc bỏ hoang sau đầu tư.

Thứ tư, thúc đẩy khoa học công nghệ, đổi mới sáng tạo và chuyển đổi số.

Đây là xu hướng tất yếu của ngành du lịch và bất động sản hiện đại. Theo đó, các doanh nghiệp cần ứng dụng trí tuệ nhân tạo (AI), dữ liệu lớn (Big Data), Internet vạn vật (IoT), blockchain, mô hình số hóa vận hành tài sản và hệ thống quản trị thông minh. Tiến tới xây dựng hệ sinh thái du lịch số, bất động sản số và nền tảng giao dịch minh bạch.

Thứ năm, mở rộng thu hút đầu tư nước ngoài.

Khuyến khích các tập đoàn quốc tế tham gia đầu tư trực tiếp, liên doanh liên kết, quản lý vận hành khách sạn, resort, phát triển khu vui chơi giải trí quy mô lớn và du lịch nghỉ dưỡng kết hợp y tế, chăm sóc sức khỏe, người cao tuổi. Đồng thời cần có cơ chế bảo đảm quyền lợi hợp pháp và bình đẳng giữa các nhà đầu tư trong nước và nước ngoài.

Thứ sáu, phát triển bất động sản xanh và phát triển bền vững.

Xu thế du lịch xanh, kinh tế xanh và phát triển bền vững đang trở thành yêu cầu bắt buộc. Các dự án mới cần ưu tiên tiết kiệm năng lượng, sử dụng vật liệu thân thiện môi trường, giảm phát thải carbon, bảo tồn cảnh quan thiên nhiên và bảo tồn văn hóa bản địa.

Tương lai có thể đưa ra lộ trình tổng quát như sau:

- Năm 2026: Phân loại và xử lý tồn đọng của các dự án du lịch nghỉ dưỡng theo nhóm (đủ pháp lý, vướng thủ tục hành chính nhưng không vi phạm bản chất, sai phạm nhưng có thể khắc phục được, vi phạm nghiêm trọng hoặc không có khả năng triển khai)

- Năm 2026 - 2027: Hoàn thiện bộ khung pháp luật như khái niệm bất động sản du lịch nghỉ dưỡng; xác định rõ chế độ đất, quy định rõ quyền sở hữu công trình và giấy chứng nhận quy định điều kiện bán sản phẩm hình thành trong tương lai; xây dựng chế độ quản lý vận hành riêng, giải quyết khi hết thời hạn dự án/ sử dụng đất.

- Năm 2027 - 2028: Tái cấu trúc thị trường bất động sản du lịch nghỉ dưỡng, chuyển từ "gỡ pháp lý" sang "tái cấu trúc" vận hành và nâng cao hiệu quả tài sản.

MỘT SỐ KIẾN NGHỊ

Thứ nhất, Chính phủ tiếp tục chỉ đạo rà soát, sửa đổi các quy định còn chồng chéo liên quan đến bất động sản du lịch nghỉ dưỡng.

Thứ hai, Bộ Xây dựng chủ trì nghiên cứu hoàn thiện khung pháp lý đối với các loại hình bất động sản du lịch mới.

Thứ ba, Bộ Nông nghiệp và Bộ Văn hóa, Thể thao và Du lịch phối hợp xây dựng cơ chế phát triển du lịch sinh thái, du lịch nông nghiệp, du lịch cộng đồng gắn với bất động sản du lịch.

Thứ tư, Ngân hàng Nhà nước nghiên cứu các gói tín dụng trung và dài hạn phù hợp với đặc thù của lĩnh vực du lịch nghỉ dưỡng.

Thứ năm, Các địa phương cần nâng cao chất lượng quy hoạch, lựa chọn nhà đầu tư có năng lực thực sự, tránh phát triển theo phong trào.

Thứ sáu, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam sẽ tiếp tục đồng hành cùng Chính phủ, các Bộ ngành, địa phương và cộng đồng doanh nghiệp trong công tác phản biện chính sách, hỗ trợ nhà đầu tư, thúc đẩy phát triển thị trường minh bạch, lành mạnh và bền vững.

KẾT LUẬN

Bất động sản du lịch nghỉ dưỡng Việt Nam đang đứng trước cơ hội phát triển rất lớn khi đất nước bước vào kỷ nguyên phát triển mới với mục tiêu trở thành quốc gia có thu nhập cao vào năm 2045.

Muốn tận dụng được cơ hội đó, điều quan trọng nhất là tiếp tục hoàn thiện thể chế, xây dựng môi trường đầu tư minh bạch, ổn định, có khả năng dự báo cao; khơi thông mọi nguồn lực xã hội; phát huy mạnh mẽ vai trò của doanh nghiệp tư nhân; thúc đẩy khoa học công nghệ, đổi mới sáng tạo và chuyển đổi số.

Với sự đồng hành của Nhà nước, doanh nghiệp và các nhà đầu tư trong và ngoài nước, chúng ta tin tưởng rằng bất động sản du lịch nghỉ dưỡng Việt Nam sẽ phát triển lành mạnh, bền vững, đóng góp tích cực vào tăng trưởng kinh tế, nâng cao năng lực cạnh tranh quốc gia và đưa du lịch thực sự trở thành ngành kinh tế mũi nhọn của đất nước./.

Tùng Dương