Giảm rủi ro tranh chấp, rủi ro đầu tư bất động sản nhờ những quy định mới tại Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản 2023

Phiên Hội nghị: Triển khai thi hành Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh bất động sản 2023: Cơ hội, thách thức và những vấn đề cần lưu ý đối với địa phương và doanh nghiệp bất động sản nằm trong khuôn khổ chương trình Hội nghị Đối thoại "Tuyên truyền, phổ biến, thực thi hiệu quả chính sách, pháp luật về đất đai, nhà ở, kinh doanh bất động sản diễn ra ngày 15/10, do Hiệp hội Bất động sản Việt Nam phối hợp với Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Xây dựng tổ chức. 

Hội nghị đã lắng nghe tham luận của đại diện Bộ Xây dựng về: Những điểm mới tác động đến doanh nghiệp bất động sản của Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở 2023 và các văn bản quy định chi tiết và tham luận của chuyên gia về: Những điểm cần lưu ý trong quá trình hướng dẫn, áp dụng và thực thi Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh Bất động sản của địa phương và doanh nghiệp bất động sản.

Với Luật Nhà ở 2023, TS. Cấn Văn Lực cho biết, Luật đã bổ sung, làm rõ nhiều hành vi bổ sung làm rõ nhiều hành vi bị cấm, như huy động và sử dụng vốn sai mục đích, sai Luật… Hạn chế các sai phạm, tranh chấp, các yếu tố gây mất an toàn (quán bar, karaoke, PCCC...) trong cả khâu phát triển dự án và vận hành, sử dụng nhà ở.

Đặc biệt, Luật đã dành 1 chương để quy định về vai trò của Nhà nước trong công tác quản lý, điều hành thị trường nhà ở, trong đó bổ sung, làm rõ nhiều nội dung chi tiết hơn và xác định rõ vai trò của các chủ thể liên quan; cũng như giao Chính phủ hướng dẫn chi tiết nhiều nội dung quan trọng để thống nhất triển khai trên toàn quốc. Điều này tác động tích cực đến công tác quản lý, chuẩn hóa và xây dựng hệ thống thông tin, dữ liệu của thị trường bất động sản, nhà ở.

Với Luật Kinh doanh bất động sản 2023, Luật quy định cụ thể hơn về các thông tin dự án bất động sản cần cung cấp gồm: địa điểm công bố thông tin, các thông tin về dự án bất động sản, các thông tin về nhà ở, công trình xây dựng, các thông tin về quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản...

Bên cạnh đó, bổ sung, làm rõ một số hành vi bị nghiêm cấm đáng chú ý như: Giả mạo tài liệu, cố ý làm sai lệch, không công bố thông tin, thu tiền trong bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai không đúng quy định của Luật này; Cấp và sử dụng chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản không đúng quy định của pháp luật kinh doanh bất động sản...

Những điểm này, theo TS. Cấn Văn Lực sẽ giúp tăng tính công khai, minh bạch về thông tin dự án bất động sản, giúp người mua có khả năng tiếp cận thêm nhiều thông tin hơn. Đặc biệt, Luật sửa đổi quy định rõ các thông tin phải được cập nhật khi có sự thay đổi sẽ ràng buộc thêm trách nhiệm của chủ đầu tư, tăng khả năng bảo vệ người mua; Giảm rủi ro tranh chấp; rủi ro cho vay, đầu tư kinh doanh bất động sản.

Luật kinh doanh bất động sản 2023 cũng đã thống nhất nhiều vấn đề quan trọng để tránh chồng chéo với các luật có liên quan. Cụ thể như tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài kinh doanh bất động sản phải đáp ứng các điều kiện của Luật Đầu tư. Đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở thì phải đáp ứng các yêu cầu theo quy định của pháp luật về nhà ở. Việc cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai...v.v.

Ngoài ra, Luật bổ sung, làm rõ khái niệm về kinh doanh bất động sản, kinh doanh dịch vụ bất động sản, chuyển nhượng dự án bất động sản, hợp đồng kinh doanh bất động sản, hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản… Luật cũng đã làm rõ các loại bất động sản theo công năng và bổ sung "phần diện tích sàn xây dựng" vào các loại bất động sản được đưa vào kinh doanh (gồm cả condotels, officetels...).

TS. Cấn Văn Lực cho rằng, những điểm mới tích cực này sẽ giúp giảm thiểu tình trạng chồng chéo, tăng nhất quán thực thi; từ đó giúp giảm thời gian, chi phí triển khai dự án của doanh nghiệp, tăng nguồn cung để người dân có nhiều lựa chọn với mức giá hợp lý hơn. Đồng thời, tạo cơ sở pháp lý vững chắc hơn cho việc đầu tư, kinh doanh, cho vay các sản phẩm như condotels, officetels... đã có trên thực tế. "Đây là cách quy định "quét" cho các loại hình mới phát sinh sau này", TS. Cấn Văn Lực nhấn mạnh.

Tại Hội nghị, ông Vương Duy Dũng, Phó Cục trưởng Cục trưởng Cục quản lý Nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng cũng nhấn mạnh đến nhiều nội dung mới liên quan đến Luật Nhà ở Luật Kinh doanh bất động sản, đặc biệt là đối với vấn đề kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai.

Đại diện Bộ Xây dựng cho biết, theo quy định, chủ đầu tư dự án bất động sản có trách nhiệm sử dụng tiền đã thu từ bên mua, thuê mua để đầu tư xây dựng dự án, nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng đã được bán, cho thuê mua đúng mục đích sử dụng theo thỏa thuận trong hợp đồng đã ký kết; tuân thủ quy định của pháp luật về phòng, chống rửa tiền. Không ủy quyền cho tổ chức, cá nhân khác ký hợp đồng đặt cọc, hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai.

Tại phần thảo thuận và đối thoại, đại diện cơ quan soạn thảo cùng các chuyên gia đã tập trung trao đổi, bàn luận sôi nổi, làm rõ và trả lời các băn khoăn của doanh nghiệp liên quan đến: Huy động vốn từ kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai; chuyển nhượng hợp đồng kinh doanh bất động sản; bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư trong kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai với trường hợp người mua không có yêu cầu bảo lãnh; cơ sở pháp lý cho việc đầu tư, kinh doanh các sản phẩm condotel, officetel; nhà ở xã hội, cải tạo chung cư cũ, tiêu chuẩn, quy chuẩn nhà ở…; và các vấn đề nổi cộm khác cần tiếp tục được cụ thể hóa đúng và đầy đủ trong các văn bản quy định chi tiết, hướng dẫn thi hành để nâng cao hiệu quả tổ chức thi hành trong thực tiễn và thuận lợi hơn cho hoạt động đầu tư, kinh doanh của doanh nghiệp.

Sau Hội nghị, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam sẽ có báo cáo Thủ tướng Chính phủ về những kiến nghị, đề xuất góp phần hoàn thiện hơn trong công tác thi hành luật, đưa những chính sách, pháp luật mới về đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản đi vào cuộc sống một cách hiệu quả, thúc đẩy thị trường phát triển lành mạnh, bền vững, đồng thời bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người dân và doanh nghiệp.

"Hiệp hội Bất động sản Việt Nam ghi nhận những vấn đề vướng mắc được nêu ra và sẽ tiếp tục lắng nghe, giải đáp trong khuôn khổ Dự án truyền thông: Tuyên truyền, phổ biến, thực thi hiệu quả chính sách, pháp luật về đất đai, nhà ở, kinh doanh bất động sản", Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam Nguyễn Văn Khôi phát biểu kết luận Hội nghị./.