Hội nghị Đối thoại “Tuyên truyền, phổ biến, thực thi hiệu quả chính sách, pháp luật về đất đai, nhà ở, kinh doanh bất động sản”

Ngày 15/10, tại Trung tâm Hội nghị quốc tế (Lê Hồng Phong, Hà Nội), Hiệp hội Bất động sản Việt Nam phối hợp với Bộ Tài Nguyên và Môi trường, Bộ Xây dựng tổ chức Hội nghị Đối thoại giữa cơ quan soạn thảo luật, các chuyên gia, doanh nghiệp và báo chí về cách hiểu và vận dụng Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và các văn bản hướng dẫn thi hành vào thực tiễn hoạt động của doanh nghiệp bất động sản.

Thực hiện Công điện số 79/CĐ-TTg ngày 13/8/2024 của Thủ tướng Chính phủ về tổ chức triển khai có hiệu quả việc thi hành Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản; thực hiện ý kiến của lãnh đạo các bộ, ngành liên quan; qua khảo sát thực tế hoạt động và nhu cầu của cộng đồng doanh nghiệp bất động sản; Hiệp hội Bất động sản Việt Nam có kế hoạch thực hiện Dự án truyền thông: Tuyên truyền, phổ biến, thực thi có hiệu quả chính sách pháp luật về đất đai, nhà ở, kinh doanh bất động sản.

Dự án bao gồm chuỗi các hoạt động được Hiệp hội Bất động sản Việt Nam phối hợp với Bộ Tài Nguyên & Môi Trường và Bộ Xây dựng tổ chức theo ý kiến chỉ đạo của Phó Thủ tướng Chính phủ Trần Hồng Hà tại CV số 7058/VPCP-NN.

Trong đó sự kiện đầu tiên của chuỗi chương trình là Hội nghị Đối thoại giữa cơ quan soạn thảo luật, các chuyên gia, doanh nghiệp và báo chí về cách hiểu và vận dụng Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và các văn bản hướng dẫn thi hành vào thực tiễn hoạt động của doanh nghiệp bất động sản.

Mục tiêu của Dự án truyền thông, trong đó có Hội nghị Đối thoại nhằm tuyên truyền, phổ biến những điểm mới và các vấn đề quan trọng mà người dân, doanh nghiệp cần chú ý trong 3 luật mới và các văn bản hướng dẫn thi hành để hiểu đúng, đủ, hướng tới vận dụng, thực thi đồng bộ và hiệu quả. Bên cạnh đó, Hội nghị sẽ dành không gian để lắng nghe những ý kiến đóng góp, kiến nghị của doanh nghiệp, từ đó giải đáp các vấn đề còn gây băn khoăn hoặc các vướng mắc phát sinh đã và có thể xảy đến trong thực tiễn áp dụng khuôn khổ pháp lý mới về đất đai, nhà ở, kinh doanh bất động sản cho người dân, doanh nghiệp. Đồng thời làm rõ những tác động của luật mới đối với hoạt động, môi trường đầu tư, kinh doanh của doanh nghiệp bất động sản, bao gồm cả cơ hội và rủi ro, từ đó đưa ra khuyến nghị phù hợp cho doanh nghiệp. Sau cùng, đưa ra các kiến nghị và đề xuất giải pháp góp phần hoàn thiện hơn chính sách pháp luật về đất đai, nhà ở, kinh doanh bất động sản, hướng tới tạo môi trường kinh doanh thuận lợi cho doanh nghiệp.

Thành phần mời tham dự Hội nghị bao gồm: Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Xây dựng; Văn phòng Chính phủ; Ngân hàng Nhà nước Việt Nam; Bộ Kế hoạch và Đầu tư; Bộ Tài chính; Bộ Văn hóa, Thể thao và Du lịch, Tổng Liên đoàn Lao động Việt Nam, Ủy ban Kinh tế của Quốc hội, Ủy ban Pháp luật của Quốc hội; Đại biểu Quốc hội. Ngoài ra, Hội nghị dự kiến còn có sự tham gia của lãnh đạo các địa phương, các chuyên gia kinh tế, chuyên gia pháp lý đầu ngành, đại diện cộng đồng doanh nghiệp bất động sản, cùng đông đảo phóng viên đến từ 70 cơ quan thông tấn báo chí.

Hội nghị được chia làm 2 phiên. Phiên buổi sáng có chủ đề: Áp dụng hiệu quả Luật Đất đai 2024 và các văn bản hướng dẫn thi hành vào thực tiễn hoạt động của doanh nghiệp bất động sản. Theo đó, Hội nghị lắng nghe các tham luận của đại diện Bộ Tài nguyên và Môi trường, Uỷ ban Kinh tế của Quốc hội và các chuyên gia về: Những điểm mới đáng chú ý và cần lưu ý trong quá trình hướng dẫn, áp dụng và thực thi Luật đất đai 2024 của địa phương và doanh nghiệp bất động sản, đặc biệt là đối với những vấn đề còn nhiều cách hiểu. Bên cạnh đó, Hội nghị tập trung làm rõ các vấn đề "nóng hổi" liên quan đến: Quy hoạch đất đai, dự án; Đấu giá, đấu thầu dự án; Phương pháp định giá đất, bảng giá đất; xác định giá đất cụ thể đối với các trường hợp đã được giao đất, cho thuê đất trước Luật Đất đai 2024; các quy định chuyển tiếp; tác động đến doanh nghiệp bất động sản, giá bất động sản khi áp dụng cách tính giá đất mới...; và những vấn đề khác cần tiếp tục được cụ thể hóa đúng và đầy đủ trong các văn bản quy định chi tiết, hướng dẫn thi hành.

Phiên buổi chiều có chủ đề: Triển khai thi hành Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh bất động sản 2023: Cơ hội, thách thức và những vấn đề cần lưu ý đối với địa phương và doanh nghiệp bất động sản. Tại đây, Hội nghị lắng nghe tham luận của đại diện Bộ Xây dựng về: Những điểm mới tác động đến doanh nghiệp bất động sản của Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở 2023 và các văn bản quy định chi tiết và tham luận của chuyên gia về: Những điểm cần lưu ý trong quá trình hướng dẫn, áp dụng và thực thi Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh Bất động sản của địa phương và doanh nghiệp bất động sản.

Đồng thời, tại phần thảo thuận, đại diện cơ quan soạn thảo cùng các chuyên gia sẽ tập trung trao đổi, làm rõ và trả lời các băn khoăn của doanh nghiệp liên quan đến: Huy động vốn từ kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai; chuyển nhượng hợp đồng kinh doanh bất động sản; bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư trong kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai với trường hợp người mua không có yêu cầu bảo lãnh; cơ sở pháp lý cho việc đầu tư, kinh doanh các sản phẩm condotel, officetel; nhà ở xã hội, cải tạo chung cư cũ, tiêu chuẩn, quy chuẩn nhà ở…; và các vấn đề nổi cộm khác cần tiếp tục được cụ thể hóa đúng và đầy đủ trong các văn bản quy định chi tiết, hướng dẫn thi hành để nâng cao hiệu quả tổ chức thi hành trong thực tiễn và thuận lợi hơn cho hoạt động đầu tư, kinh doanh của doanh nghiệp.

Sau Hội nghị, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam sẽ có báo cáo Thủ tướng Chính phủ về những kiến nghị, đề xuất góp phần hoàn thiện hơn trong công tác thi hành luật, đưa những chính sách, pháp luật mới về đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản đi vào cuộc sống một cách hiệu quả, thúc đẩy thị trường phát triển lành mạnh, bền vững, đồng thời bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người dân và doanh nghiệp.

Lời đầu tiên, xin gửi lời cảm ơn chân thành tới các đồng chí Ủy ban Kinh tế của Quốc hội, đại diện các bộ, ngành, các chuyên gia, nhà khoa học, doanh nghiệp cùng các cơ quan thông tấn báo chí đã đến tham dự Hội nghị và đóng góp nhiều câu hỏi thiết thực.

Hiệp hội Bất động sản Việt Nam ghi nhận những vấn đề vướng mắc được nêu ra và sẽ tiếp tục lắng nghe, giải đáp trong khuôn khổ Dự án truyền thông: "Tuyên truyền, phổ biến, thực thi hiệu quả chính sách, pháp luật về đất đai, nhà ở, kinh doanh bất động sản".

Kính mong các cơ quan truyền thông đồng hành cùng Hiệp hội trong việc truyền tải đầy đủ và chính xác thông tin về chính sách, pháp luật, giúp người dân hiểu đúng, vận dụng đúng luật.

Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cũng nhận thức rõ trong quá trình thực thi luật sẽ phát sinh những vướng mắc, đặc biệt là các vấn đề liên quan đến nhà ở xã hội, cải tạo chung cư cũ...

Chúng tôi cam kết sẽ nỗ lực tháo gỡ khó khăn, vướng mắc, phối hợp cùng các bên liên quan để hoàn thiện luật một cách nhanh chóng và hiệu quả. 

Thảo luận và Đối thoại: Hiểu đúng và thực thi hiệu quả Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản

Nội dung thảo luận:

- Vận dụng quy định của Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở và các văn bản hướng dẫn thi hành như thế nào để gia tăng hiệu quả huy động vốn từ kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai.

- Làm rõ vấn đề bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư trong kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai với trường hợp người mua không có yêu cầu bảo lãnh.

- Làm rõ cơ sở pháp lý cho việc đầu tư, kinh doanh các sản phẩm condotel, officetel…

- Nhà ở xã hội, cải tạo chung cư cũ; tiêu chuẩn, quy chuẩn nhà ở.

- Chuyển nhượng hợp đồng kinh doanh bất động sản không bao gồm trường hợp mua bán công trình xây dựng hình thành trong tương lai và những ảnh hưởng như thế nào đến phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng và hoạt động đầu tư, kinh doanh của doanh nghiệp

- Những điểm doanh nghiệp cần chú ý để tránh rủi ro trong hoạt động đầu tư, kinh doanh.

- Quy định chủ đầu tư chuyển nhượng dự án bất động sản phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai của dự án; các điều kiện chuyển nhượng dự án bất động sản có liên quan đến nợ xấu.

- Làm rõ các hành vi bị nghiêm cấm đối với doanh nghiệp bất động sản trong Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở 2023.

- Làm rõ trách nhiệm công khai thông tin của doanh nghiệp bất động sản theo luật mới.

- Vấn đề thí điểm cho phép thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng "đất khác" (không phải là đất ở).

- Tài chính bất động sản.

- Vai trò của nhà nước đối với thị trường bất động sản.

- Chuẩn hoá các chủ thể tham gia thị trường bất động sản.

- Vấn đề xử lý chuyển tiếp khi thực hiện các quy định mới.

- Hỏi đáp giữa các chuyên gia, doanh nghiệp bất động sản, các cơ quan báo chí với đại diện Bộ Xây dựng, Ủy ban Kinh tế, Ủy ban Pháp luật của Quốc hội về những vấn đề quan trọng cần lưu ý và hiểu đúng trong việc triển khai thi hành Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023, Luật kinh doanh bất động sản 2023 đối với doanh nghiệp bất động sản.

Điều phối: TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính, tiền tệ Quốc gia

Thành phần tham dự:

- TS. Nguyễn Văn Khôi, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, nguyên Phó Chủ tịch UBND TP. Hà Nội

- ĐBQH Phan Đức Hiếu, Ủy viên Thường trực, Ủy ban Kinh tế của Quốc hội

- PGS.TS. Nguyễn Quang Tuyến, Phó Chủ tịch Hội đồng Trường, Trưởng Khoa Pháp luật Kinh tế, Trường Đại học Luật Hà Nội

- Ông Vương Duy Dũng, Phó Cục trưởng Cục trưởng Cục quản lý Nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng

- Ông Nguyễn Đắc Nhẫn, Phó Vụ trưởng Vụ Đất đai, Bộ Tài nguyên và Môi trường

- Bà Phạm Thị Thịnh, chuyên viên cao cấp, Trưởng phòng Đăng ký đất đai, Cục Đăng ký và Dữ liệu thông tin đất đai, Bộ Tài nguyên và Môi trường

Cùng đại diện lãnh đạo các sở ngành địa phương, doanh nghiệp bất động sản, cơ quan báo chí.

1. Doanh nghiệp hỏi: Theo quy định của pháp luật nhà ở thì: “Cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh, cấp huyện, tại địa phương” là cơ quan nào? Hoặc Cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh là cơ quan nào? Đây là vướng mắc chưa có căn cứ để triển khai và hướng dẫn thực hiện tại địa phương trên thực tế để thực hiện các bước tiếp theo của dự án.

Điều kiện về huy động vốn theo hình thức hợp đồng hợp tác đầu tư theo Điểm a, Khoản 1 Điều 114 Luật nhà ở và tại Điều 43 Nghị định 95/2024 có áp dụng đối với các công trình không phải là nhà ở trong dự án nhà ở hay không?

Ông Vương Duy Dũng: Câu hỏi này băn khoăn cơ quan quản lý là cơ quan nào thì thực chất phải là cơ quan chuyên môn quản lý, cấp tỉnh là Sở Xây dựng, còn ở huyện là Phòng kinh tế hạ tầng, đô thị là cơ quan chuyên môn có chức năng quản lý nhà ở.

Về điều kiện huy động vốn, điều kiện này áp dụng cho dự án nhà ở.

 2. Doanh nghiệp hỏi: Làm thế nào để biết được dự án của mình đã được giải chấp hay chưa?

TS. Cấn Văn Lực: Doanh nghiệp phải nắm rõ vấn đề giải chấp của dự án do đây là tài sản của mình. Nếu không, doanh nghiệp có thể ra văn phòng quản lý đất đai, hoặc tổ chức tín dụng để nhờ các đơn vị này kiểm tra.

3. Doanh nghiệp hỏi: Căn cứ Điều 78 Luật Nhà ở 2024, đối tượng mua nhà ở xã hội chỉ cần đáp ứng được 2 điều kiện, bao gồm (1) Điều kiện về Nhà ở và (2) Điều kiện về thu nhập, như vậy người đến từ một tỉnh và thỏa mãn các điều kiện trên có thể mua được nhà ở xã hội ở tỉnh khác hay không?

Nếu đối tượng chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình tại tỉnh có dự án nhà ở xã hội nhưng có quyền sử dụng đất ở thì đối tượng đó có đủ điều kiện để mua nhà ở xã hội hay không?

Ông Vương Duy Dũng: Không hạn chế đối tượng đến từ các tỉnh khác. Chỉ cần đáp ứng đủ các điều điều kiện theo luật là sẽ được mua nhà ở xã hội. 

4. Doanh nghiệp đề xuất: Theo khoản 4 điều 37 Luật Nhà ở, việc bàn giao nhà cho người mua, thuê mua chỉ được thực hiện sau khi đã hoàn thành việc nghiệm thu công trình nhà ở theo thiết kế đã được phê duyệt và nghiệm thu công trình hạ tầng kỹ thuật của khu vực có nhà ở được đầu tư xây dựng theo tiến độ của dự án đã được phê duyệt. Trường hợp chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở phải xây dựng công trình hạ tầng xã hội phục vụ nhu cầu ở theo chủ trương đầu tư dự án thì phải hoàn thành xây dựng và nghiệm thu công trình này theo tiến độ của dự án đã được phê duyệt trước khi bàn giao nhà ở.

Đề nghị xem xét điều kiện chỉ được bàn giao nhà ở khi phải hoàn thành xây dựng và nghiệm thu công trình hạ tầng xã hội.

Ông Vương Duy Dũng: Luật đã ban hành thì việc đề xuất sửa, chúng tôi xin ghi nhận. Tuy nhiên ở vấn đề này, việc bàn giao nhà ở thì phải có cơ sở hạ tầng kỹ thuật là hoàn toàn cần thiết. Nếu đây là nhiệm vụ của chủ đầu tư thì chủ đầu tư phải thực hiện, còn nếu là của địa phương, tổ chức đơn vị khác thì địa phương, tổ chức đơn vị khác thực hiện.

5. Doanh nghiệp hỏi: Khoản 2 Điều 152 Luật Nhà ở quy định: 2. Đối với căn hộ, phần diện tích khác trong nhà chung cư mà chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở giữ lại không bán, không cho thuê mua hoặc chưa bán, chưa cho thuê mua tính tại thời điểm bàn giao đưa nhà chung cư vào sử dụng, trừ phần diện tích thuộc sở hữu chung thì chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở phải đóng kinh phí bảo trì là 2% giá trị căn hộ, phần diện tích giữ lại; phần giá trị này được tính theo giá bán căn hộ có giá cao nhất của nhà chung cư đó tại thời điểm bàn giao đưa nhà chung cư vào sử dụng.

Vậy sau khi bàn giao quỹ bảo trì cho BQT, CĐT bán các phần diện tích chưa bán mà tiền phí bảo trì thu được thấp hơn tiền bảo trì đã phải nộp cho BQT thì có được hoàn trả/khấu trừ không?

Ông Vương Duy Dũng: Đối với phần chủ đầu tư chưa bán, dư lại thì vẫn phải nộp tương đương phần diện tích giữ lại. Nếu sau này mới bán sẽ thu được thấp hơn, nhưng theo quy định hiện hành không có quy định cụ thể về việc hoàn trả/khấu trừ.

6. Doanh nghiệp kiến nghị: Điểm c Khoản 4 Điều 15 Nghị định 95/2024/NĐ-CP yêu cầu Dự án phải có trong danh sách thuộc chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương sẽ gây ách tắc lớn như câu chuyện “con gà quả trứng”. Do đó, kiến nghị khi thẩm định chấp thuận chủ trương đầu tư không yêu cầu dự án đó có trong danh sách kế hoạch phát triển nhà ở. Chỉ đánh giá các yếu tố phù hợp về chủ trương, quy hoạch, kết nối hạ tầng giao thông, điều kiện phát triển …"

Ông Vương Duy Dũng: Trong việc thẩm định chấp thuận chủ trương đầu tư không có quy định yêu cầu dự án đó có trong danh sách kế hoạch phát triển nhà ở.

7. TS. Cấn Văn Lực cho biết: Nhiều doanh nghiệp phản ánh, hợp đồng mẫu chưa nhất quán với phụ lục, đề nghị Bộ Xây dựng chuẩn hóa, nhất quán.

8. Doanh nghiệp hỏi: Theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản thì việc chuyển nhượng một phần dự án phải xin chấp thuận của cơ quan quyết định chủ trương đầu tư cho phép chuyển nhượng. Nếu việc chuyển nhượng một phần dự án dẫn đến thay đổi (giảm) quy mô dự án ban đầu của bên chuyển nhượng hơn 10% hoặc từ 30ha trở lên thì khi đó sẽ thuộc trường hợp phải điều chỉnh quyết định chủ trương đầu tư theo quy định tại Khoản 3 Điều 41 Luật Đất tư. Vấn đề đặt ra là sau khi được cơ quan quyết định chủ trương đầu tư cho phép chuyển nhượng một phần dự án theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản thì bên chuyển nhượng có phải làm thủ tục điều chỉnh chủ trương đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư hay không?

Ông Vương Duy Dũng: Trong chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án bất động sản thì có 2 loại dự án cần thực hiện điều chỉnh.

Thứ nhất, loại dự án được chấp thuận chủ trương đầu tư và lựa chọn đầu tư theo pháp luật về đầu tư thì thực hiện trình thủ tục đầu tư. Còn điều kiện vẫn theo Điều 40 của Luật Kinh doanh bất động sản. Tức là tất cả các tình huống chuyển nhượng dự án bất động sản phải áp dụng theo Điều 40 dù áp dụng theo Luật Kinh doanh bất động sản hay Luật Đầu tư hay chuyển nhượng dự án bất động sản là tài sản của các tổ chức tín dụng cũng phải áp dụng theo Điều 40.

Thứ hai, khi chuyển nhượng một phần hay toàn bộ dự án theo Luật Kinh doanh bất động sản thì bên nhận chuyển nhượng được kế thừa toàn bộ quy định của chủ đầu tư trước đó. Nếu dự án không có sự thay đổi gì so với trước đó thì không cần phải làm lại thủ tục đầu tư. Các trường hợp khác phải thực hiện điều chỉnh đầu tư trong luật đã quy định thì phải theo Luật Đầu tư rồi tới các bước tiếp theo liên quan đến luật.

Ông Phan Đức Hiếu: Sau chia sẻ ông Vương Duy Dũng, có thể hình dung thế này.

Loại dự án kinh doanh bất động sản tuân theo chủ trương của Luật Đầu tư, bây giờ chuyển nhượng dự án kiểu đó sẽ phải theo Luật Kinh doanh bất động sản.

Đối với dự án thực hiện theo quy trình chấp thuận theo Luật Đầu tư giờ chuyển nhượng dự án và có thay đổi chủ trương đầu tư thì sẽ theo Luật Đầu tư. Điều tôi chưa hình dung được là vừa chấp nhận dự án vừa chấp nhận đầu tư thì sẽ thực hiện ra sao?

Ông Vương Duy Dũng: Vấn đề này là hai hệ thống với hai cơ quan khác nhau làm nhưng tôi muốn nhấn mạnh là chuyển nhượng theo Luật kinh doanh bất động sản thì chủ đầu tư sẽ kế thừa tất cả các pháp lý (tại Điều 39, Luật Kinh doanh Bất động sản) và không phải làm lại thủ tục đầu tư nếu không có sự thay đổi nào về chủ trương đầu tư.

TS. Cấn Văn Lực: Vấn đề này tôi cho rằng, cần xin thêm ý kiến của Bộ Kế hoạch và Đầu tư và tiến tới các Bộ thống nhất với nhau để giải đáp cho doanh nghiệp và có giải pháp thực thi hiệu quả.

9. Doanh nghiệp hỏi: Theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản 2023 hiện hành, việc ký kết văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán chỉ được thực hiện với nhà ở hình thành trong tương lai. Đối với nhà xây sẵn thì không có quy định này. Vậy xin hỏi đối với nhà xây sẵn khi chưa được cấp Giấy chứng nhận thì có được ký kết văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán không? Nếu không thì giải pháp nào cho các chủ sở hữu nếu muốn chuyển nhượng hợp đồng/nhà ở trong giai đoạn chưa nộp hồ sơ làm sổ cho cơ quan có thẩm quyền?

Bà Phạm Thị Thịnh: Theo Luật Nhà ở 2023, đối với những nhà ở chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng là nhà ở trong tương lai thì được ký kết hợp đồng chuyển nhượng bán nhà ở. Và chúng tôi lấy đó là cơ sở để cấp giấy chứng nhận.

Trong điều khoản chuyển tiếp của Luật mới cũng cho phép nhà ở đã được bàn giao đưa vào sử dụng nhưng chưa được cấp giấy chứng nhận vẫn được chuyển nhượng hợp đồng. Thì đây những điều gợi mở để nhờ anh Vương Duy Dũng chia sẻ thêm.

Ông Vương Duy Dũng: Vấn đề này cũng đã được thảo luận trong quá trình làm luật. Quá trình ký kết hợp đồng, bàn giao nhà ở hình thành trong tương lai thường kéo dài rất dài. Vì vậy, sẽ có tình huống là có nhu cầu chuyển nhượng hợp đồng đó cho người khác tiếp tục thực hiện. Như thế, trong Luật Kinh doanh bất động sản đã quy định cụ thể mấy trường hợp, mấy loại hợp đồng bất động sản nhượng theo pháp luật kinh doanh.

Đối với nhà ở, công trình xây dựng có sẵn thì không quy định cụ thể trong Luật Kinh doanh bất động sản nhưng cũng không có quy định cấm.

Ông Phan Đức Hiếu bổ sung: Theo Luật Đất đai, tài sản trên đất không bắt buộc phải đăng ký, nên tài sản đó có thể có giấy, hoặc không. Nên trong trường hợp này, tôi cho là vẫn được chuyển nhượng bình thường.

PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến: Chúng ta có thể quy chiếu 3 Luật Nhà ở, Kinh doanh bất động sản, Dân sự. Về nguyên lý, mua bán bất động sản là chuyển nhượng quyền sở hữu, sử dụng, quản lý bất động sản.

Về pháp luật dân sự, người ta chỉ bán tài sản khi tài sản đó có giá trị và của chủ sở hữu đó. Nếu không thuộc sở hữu của mình thì việc bán tài sản là không hợp pháp.

Còn Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở không cấm việc chuyển nhượng nhưng chúng ta phải cảnh báo cho khách hàng đối với những trường hợp như chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì sẽ có rủi ro.

10. TS. Cấn Văn Lực mời TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam nêu quan điểm về vấn đề làm thế nào để các Luật đi vào cuộc sống và đạt hiệu quả.

TS. Nguyễn Văn Đính: 3 luật liên quan đến thị trường bất động sản lần này đã có những quy định rất chi tiết, rõ ràng, nhất là tính phân cấp, phân quyền.

Tuy nhiên, đứng ở góc độ Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, lắng nghe nhiều ý kiến của doanh nghiệp, chúng tôi mong chờ hơn nữa là các Luật nhanh chóng vào cuộc sống. Bởi rất nhiều khó khăn của các doanh nghiệp bất động sản hiện nay đang chờ được tháo gỡ, cởi trói.

Từ 1/8 đến nay, mới hơn 2 tháng, đây là khoảng thời gian chưa nhiều để các quy định mới của Luật có thể thực thi nhanh chóng, đặc biệt là khi các quy định của Luật phần lớn rất phức tạp. Thế nhưng, dù phức tạp, dù còn nhiều thách thức nhưng các Luật vẫn phải đẩy mạnh triển khai, áp dụng.

Hiện nay, chúng tôi có nhiều cơ hội tiếp cập với các địa phương thì nhận thấy, nhiều địa phương còn bỡ ngỡ trong việc thực thi pháp luật, nên tỷ lệ công việc được xử lý rất ít ỏi. Ví dụ như các dự án đền bù giải phóng mặt bằng, họ phản ánh là phải đền bù 100% mới được giải phóng mặt bằng nhưng điều này rất khó khiến nhiều dự án bị cản trở. Ngoài ra còn có các vấn đề khác như đấu giá, đấu thầu, tính tiền sử dụng đất… Vì vậy, tôi mong rằng thời gian tới, các quy định mới của luật sẽ được phổ biến và có những hướng dẫn cụ thể để nhanh chóng được áp dụng triển khai. Điều này, rất cần sự quan tâm và chung tay của các bộ có liên quan.

Ông Phan Đức Hiếu tiếp lời: Việc thực thi 4 luật gồm Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Đầu tư rất quan trọng. Tôi cho rằng, việc thực thi cần có một tổ thi hành 4 luật bởi nếu không có hướng dẫn triển khai rõ ràng, các luật này sẽ gặp nhiều khó khăn trong quá trình áp dụng vào thực tế. Việc chỉ ngồi chia sẻ và nêu vướng mắc sẽ không hiệu quả, bởi mỗi vướng mắc lại thuộc thẩm quyền của một cơ quan khác nhau. Do đó, cần có sự phối hợp chặt chẽ giữa các bên liên quan để cùng nhau tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp và người dân. 

TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, Thành viên HĐTV chính sách tài chính, tiền tệ Quốc gia trình bày báo cáo tham luận: Những điểm cần lưu ý trong quá trình hướng dẫn, áp dụng và thực thi Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản của địa phương và doanh nghiệp bất động sản.

Điểm mới nổi bật của Luật Nhà ở 2023

Thứ nhất, thống nhất quy định, phạm vi áp dụng giữa các Luật liên quan, ví dụ như quyền sở hữu nhà gắn với quyền sử dụng đất là người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài sẽ thực hiện theo quy định của Luật Đất đai; Thời điểm xác lập quyền sở hữu nhà ở giữa chủ đầu tư và người mua sẽ theo Luật Kinh doanh bất động sản 2023… Những quy định trên góp phần giảm tình trạng chồng chéo giữa các luật, mỗi nơi hiểu một kiểu.

Thứ hai, quy định rõ về chiến lược, quy hoạch phát triển nhà ở. Vấn đề này rất quan trọng, trước đây đã giao Bộ Xây dựng làm 10 năm 1 lần, nay chính thức được luật hóa. Luật có 2 chương quy định về cách thức, cơ sở xây dựng chiến lược, kế hoạch phát triển nhà ở từ cấp quốc gia đến cấp tỉnh; cũng như các quy định về quy hoạch phát triển nhà ở, định hướng về quy trình đầu tư dự án nhà ở; Bổ sung, làm rõ đối với công tác quy hoạch theo hướng yêu cầu phát triển nhà ở và không được phân lô, bán nền tại các đô thị loại đặc biệt, loại I, II và III. Tình trạng phân lô, bán nền tràn lan sẽ được kiểm soát, hạn chế.

Thứ ba, bổ sung, làm rõ nhiều hành vi bị cấm, như huy động và sử dụng vốn sai mục đích, sai Luật… Hạn chế các sai phạm, tranh chấp, các yếu tố gây mất an toàn (quán bar, karaoke, PCCC...) trong cả khâu phát triển dự án và vận hành, sử dụng nhà ở.

Thứ tư, mở rộng đối tượng sở hữu, mua bán và thế chấp nhà ở của các tổ chức và cá nhân nước ngoài. Sự khác biệt chủ yếu nằm ở quyền sở hữu nhà gắn với quyền sử dụng đất và được quy định tại Luật Đất đai 2024: Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài là đối tượng sử dụng đất và được hưởng tương đối đầy đủ các quyền như công dân Việt Nam (riêng quyền thế chấp thì chỉ giới hạn là thế chấp tại các TCTD được phép hoạt động tại Việt Nam).

Thứ năm, không quy định thời hạn sở hữu chung cư, nhưng kế thừa quy định cũ về việc áp dụng thời hạn sử dụng chung cư (căn cứ theo chất lượng công trình và kết luận kiểm định của cơ quan có thẩm quyền); Đồng thời, bổ sung ưu đãi khi thực hiện dự án cải tạo nhà ở.

Quy định này hạn chế chung cư cũ nát, nhưng còn một vấn đề cơ quan nào sẽ xác nhận tòa nhà, công trình này đủ điều kiện ở hay phải chuyển đi.

Thứ sáu, cho phép cấp giấy chứng nhận cho chung cư mini nếu chung cư mini đáp ứng các điều kiện của pháp luật, quy chuẩn của Bộ Xây dựng. tạo điều kiện thúc đẩy cả về mặt an sinh, an toàn xã hội (người dân) và cả khía cạnh kinh doanh (doanh nghiệp) khi hợp thức hóa loại hình chung cư mini (cho phép cấp GCN) trên cơ sở đáp ứng yêu cầu của pháp luật.

Thứ bảy, ban hành, sửa đổi nhiều chính sách về nhà ở xã hội với rất nhiều ưu đãi. Như mở rộng đối tượng được đầu tư nhà ở xã hội là Tổng Liên đoàn Lao động Việt Nam và Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài; Mở rộng đối tượng được hưởng chính sách, đáng chú ý là doanh nghiệp trong KCN; Bổ sung nhiều chính sách ưu đãi khác, đặc biệt là luật hóa việc dành 20% diện tích đất nhà ở xã hội để đầu tư xây dựng công trình thương mại và chủ đầu tư được hưởng toàn bộ lợi nhuận; chủ đầu tư không phải dành tối thiểu 20% diện tích nhà ở xã hội trong dự án để cho thuê, mua…

Thứ tám, Luật đã dành 1 chương (Chương XI) để quy định về vai trò của Nhà nước trong công tác quản lý, điều hành thị trường nhà ở, trong đó bổ sung, làm rõ nhiều nội dung chi tiết hơn và xác định rõ vai trò của các chủ thể liên quan; cũng như giao Chính phủ hướng dẫn chi tiết nhiều nội dung quan trọng để thống nhất triển khai trên toàn quốc.

Điều này tác động tích cực đến công tác quản lý, chuẩn hóa và xây dựng hệ thống thông tin, dữ liệu của thị trường bất động sản, nhà ở.

Thứ chín, có 7 quy định chuyển tiếp linh hoạt, trong đó 5 nội dung đáng chú ý gồm: Quy định chuyển tiếp đối với chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở cấp tỉnh đã được phê duyệt trước ngày Luật có hiệu lực thi hành; Quy định chuyển tiếp đối với phát triển nhà ở; Quy định chuyển tiếp đối với cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư; Quy định chuyển tiếp đối với quản lý, sử dụng nhà chung cư; Quy định chuyển tiếp đối với phát triển nhà ở xã hội.

Các quy định chuyển tiếp linh hoạt đã góp phần giúp các Bộ, ngành, địa phương, doanh nghiệp, tổ chức tín dụng, người dân có cơ sở thực hiện thống nhất đối với từng trường hợp cụ thể.

Điểm mới nổi bật của Luật Kinh doanh Bất động sản 2023

Luật đã sửa đổi có nhiều điểm mới quan trọng, thể chế hóa chủ trương, định hướng của Nghị quyết số 18/NQ-TW ngày 16/6/2022, đồng thời đảm bảo tính đồng bộ, nhất quán với Luật Nhà ở sửa đổi (2023) và Luật Đất đai (sửa đổi) 2024.

Thứ nhất, thống nhất và bổ sung nhiều khái niệm pháp lý quan trọng, liên quan đến tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài… Đặc biệt, làm rõ các loại bất động sản theo công năng và bổ sung “phần diện tích sàn xây dựng” vào các loại bất động sản được đưa vào kinh doanh (gồm cả condotels, officetels...). Qua đó, giúp giảm thiểu tình trạng chồng chéo, tăng nhất quán thực thi.

Thứ hai, việc công khai thông tin bất động sản đưa vào kinh doanh được quy định chặt chẽ hơn và bổ sung hành vi bị cấm. Tăng tính công khai, minh bạch về thông tin dự án bất động sản. Giảm rủi ro tranh chấp; rủi ro cho vay, đầu tư kinh doanh bất động sản.

Thứ ba, quy định rõ và tăng điều kiện kinh doanh bất động sản. Cụ thể, tổ chức, cá nhân phải lập doanh nghiệp hoặc HTX khi kinh doanh bất động sản (trừ quy mô nhỏ hoặc không nhằm mục đích kinh doanh); Bảo đảm vốn chủ sở hữu không thấp hơn 20% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20ha, không thấp hơn 15% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20ha trở lên và phải bảo đảm khả năng huy động vốn để thực hiện dự án đầu tư…

Thứ tư, mở rộng quyền kinh doanh bất động sản của người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam. Đó là cho phép người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam theo quy định của pháp luật về quốc tịch được phép nhập cảnh vào Việt Nam thì được kinh doanh bất động sản theo các hình thức tương đồng với công dân Việt Nam ở trong nước. Điều này giúp đa dạng hóa các nguồn lực đầu tư, phát triển bất động sản tại Việt Nam một cách hợp lý, trong tầm kiểm soát, làm rõ điều kiện được “mua” nhà ở. Tuy nhiên, không dễ dàng kiểm soát “chính chủ”.

Thứ năm, kết cấu lại, bổ sung, làm rõ các quy định liên quan đến từng loại hình bất động sản được đưa vào kinh doanh. Như đối với việc kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, đã bổ sung hoặc làm rõ hơn về các điều kiện đưa nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai vào kinh doanh; luật hóa việc triển khai hình thức đặt cọc vốn gặp nhiều sai phạm trong thời gian qua; giảm tỷ lệ thanh toán khi thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai xuống còn 50% thay vì 70% như hiện nay…

Đối với việc kinh doanh quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản: Không cho phép phân lô, bán nền tại khu vực phường, quận, thành phố của đô thị loại đặc biệt, loại I, II và III và trong trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để đầu tư dự án xây dựng nhà ở theo quy định của Luật Đất đai thì không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân tự xây dựng nhà ở.

Thứ sáu, có những quy định nhằm tăng tính thực thi dự án chuyển nhượng. Như làm rõ nguyên tắc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án BĐS, Làm rõ hơn điều kiện của dự án chuyển nhượng (không bị đình chỉ, phải được giải chấp, trong thời gian thực hiện; chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính..

Cần lưu ý khi chuyển nhượng dự án bất động sản có liên quan đến xử lý nợ xấu (cần tham chiếu Luật Tổ chức tín dụng sửa đổi 2023); và sẽ phức tạp hơn đối với doanh nghiệp nước ngoài (vì còn phải theo Luật quản lý vốn Nhà nước tại doanh nghiệp – đang chuẩn bị sửa đổi).

Thứ bảy, quy định trường hợp bắt buộc phải thanh toán không dùng tiền mặt. Đây là điểm cần thiết để tăng tính công khai, minh bạch; Hạn chế tình trạng 2 giá trong giao dịch BĐS gây thất thu thuế và khó khăn trong công tác xây dựng dữ liệu thị trường BĐS chuẩn xác, minh bạch.

Thứ tám, hoàn thiện khung pháp lý đối với hoạt động của sàn giao dịch bất động sản và môi giới, tư vấn bất động sản (chương VII).

Trong đó, có khuyến khích các giao dịch bất động sản được thực hiện qua sàn giao dịch; Bổ sung, làm rõ nhiều quy định liên quan đến nguyên tắc, điều kiện thành lập, hoạt động của sàn giao dịch bất động sản. Đặc biệt, cá nhân hành nghề môi giới, tư vấn bất động sản phải hoàn thành các khóa đào tạo hàng năm, có chứng chỉ hành nghề; không cho phép cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản độc lập; cá nhân môi giới không được hưởng hoa hồng môi giới trực tiếp từ khách hàng,...

Thứ chín, quy định chi tiết về việc quản lý thông tin, dữ liệu và quản lý, điều tiết của nhà nước về kinh doanh bất động sản, hướng đến tăng tính công khai, minh bạch, chuyên nghiệp hơn. Còn đối với DN, sẽ giúp góp phần giảm rủi ro khi đầu tư – kinh doanh bất động sản, hay khi cần cung cấp và khai thác thông tin, dữ liệu nhà ở, bất động sản, chỉ số giá bất động sản… Lưu ý khâu hướng dẫn triển khai là quan trọng, gắn với cơ sở thông tin, dữ liệu về đất đai; giá bất động sản biến động 20% trong 1 quý là cần can thiệp.

Thứ mười, quy định 13 trường hợp chuyển tiếp linh hoạt. Điển hình, Luật sửa đổi cho phép các doanh nghiệp bất động sản hoàn thiện các điều kiện hoạt động để đáp ứng quy định mới trong vòng 6 tháng kể từ ngày Luật có hiệu lực thi hành (1/8/2024); Quy định chi tiết về việc tiếp tục áp dụng Luật Kinh doanh bất động sản 2014 hay áp dụng Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đối với một số trường hợp: dự án bất động sản đã thực hiện xong thủ tục đầu tư, dự án bất động sản thực hiện thủ tục điều chỉnh, chuyển nhượng dự án bất động sản, ký hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, bảo lãnh ngân hàng…

Qua đó, góp phần giúp doanh nghiệp, tổ chức tín dụng và người dân, cơ quan quản lý có thêm thời gian chuẩn bị để đáp ứng các quy định mới. 

Bà Phạm Thị Thu Hà, Phó trưởng phòng Nhà ở xã hội, Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng trình bày báo cáo tham luận: Những điểm mới trong chính sách và pháp luật về phát triển nhà ở xã hội.

Chính sách phát triển nhà ở xã hội là chính sách được tất cả người dân quan tâm, đặc biệt được Đảng và Nhà nước dành hẳn 1 chương để quy định chi tiết về loại hình này.

Về một số điểm mới, thứ nhất, đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội, ở Luật Nhà ở mới đã tách một số đối tượng là Hộ gia đình nghèo, cận nghèo tại khu vực đô thị; Người thu nhập thấp tại khu vực đô thị.

Thứ hai, là hình thức thực hiện chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội có thêm quy định UBND cấp tỉnh có thể quy định bán, cho thuê mua, cho thuê NOXH cho đối tượng hộ nghèo, cận nghèo KVNT; khu vực thiên tai.

Thứ ba là điều kiện được hưởng chính sách về nhà ở xã hội đã bỏ điều kiện về cư trú. Trước đây, người ở Hà Nội chỉ mua được nhà ở Hà Nội còn giờ muốn mua nhà ở TP.HCM thì chỉ cần chứng minh không có nhà ở TP.HCM là có thể mua được. Đặc biệt là có thể cải thiện được thủ tục hành chính đó là việc chỉ cần xác nhận đối tượng và vợ/chồng (nếu có) không có tên trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất tại tỉnh, TP trực thuộc TW nơi có dự án NOXH tại thời điểm nộp hồ sơ là đủ điều kiện thay vì phải xác minh rất nhiều thông tin như trước đây… Bên cạnh đó, luật mới lấy luôn mốc thu nhập hàng tháng ≤15 triệu đồng hoặc tổng thu nhập 2 vợ chồng ≤30 triệu đồng là đủ điều kiện mua nhà ở xã hội….

Trong pháp luật hiện hành, trình tự phát triển nhà ở xã hội theo luật mới đã rút ngắn rất nhiều thủ tục hành chính, gồm 3 bước.

Ở giai đoạn chuẩn bị dự án, bước quy hoạch có sự khác biệt trong đó có yêu cầu về quy hoạch khi đấu thầu dự án là có quy hoạch phân khu 1/2000 hoặc chi tiết tỷ lệ 1/500. Đặc biệt, chủ đầu tư được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với toàn bộ dự án; không phải thực hiện thủ tục xác định giá đất, tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất cũng như thủ tục đề nghị miễn. Bên cạnh đó, trường hợp chủ đầu tư xây dựng trong phạm vi dự án nhà ở xã hội thì việc xác định giá đất, tính tiền sử dụng đất phải nộp thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai.

Hai bước ở giai đoạn thực hiện dự án và giai đoạn kết thúc dự án không có sự khác biệt nhiều so với dự án nhà ở thương mại.

Đất để phát triển nhà ở xã hội là vấn đề mà hầu hết các doanh nghiệp đều đang rất quan tâm. Với luật mới, UBND cấp tỉnh phải bố trí đủ quỹ đất dành để phát triển nhà ở xã hội theo nhu cầu của chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở, bao gồm: quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội độc lập; quỹ đất để xây dựng nhà ở xã hội trong dự án nhà ở thương mại. Quỹ đất dành để phát triển nhà ở xã hội phải bảo đảm kết nối với hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội khu vực, phù hợp với nhu cầu sinh sống, làm việc của các đối tượng nhà ở xã hội.

Quỹ đất để xây dựng nhà ở xã hội trong phạm vi dự án nhà ở thương mại có ba trường hợp:

Trường hợp thứ nhất, dành diện tích đất ở trong dự án nhà ở thương mại để xây dựng nhà ở xã hội. Theo đó, tại đô thị đặc biệt, loại I, II, III, UBND tỉnh khi chấp thuận chủ trương đầu tư quyết định chủ đầu tư dự án đó dành 20% tổng diện tích đất ở (trừ đất ở hiện hữu, đất tái định cư) để xây dựng nhà ở xã hội.

Trường hợp thứ hai, bố trí quỹ đất nhà ở xã hội ngoài phạm vi dự án nhà ở thương mại. Tại đô thị đặc biệt, loại I, II, III, UBND cấp tỉnh khi chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư thì quyết định việc bố trí quỹ đất nhà ở xã hội ngoài phạm vi dự án khi chủ đầu tư có quỹ đất phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và có vị trí trong cùng đô thị nơi có dự án nhà ở thương mại đó, có diện tích đất ở có giá trị tương đương hoặc có diện tích đất ở tương đương diện tích đất ở làm nhà ở xã hội của dự án nhà ở thương mại đó.

Trường hợp thứ ba, đóng tiền tương đương giá trị quỹ đất 20% nhà ở xã hội. Theo đó, tại đô thị đặc biệt, loại I, loại II và loại III, UBND tỉnh khi chấp thuận chủ trương đầu tư, chấp thuận nhà đầu tư thực hiện dự án nhà ở thương mại quyết định việc không dành quỹ đất ở để xây dựng NOXH và chấp thuận chủ đầu tư nhà ở thương mại thực hiện đóng tiền tương đương giá trị quỹ đất 20%.

Về vấn đề ưu đãi cho chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội, bên cạnh việc không phải thực hiện thủ tục xác định giá đất, tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất cũng như thủ tục đề nghị miễn, chủ đầu tư được hưởng mức tối đa 10% tổng chi phí đầu tư xây dựng đối với phần diện tích xây dựng nhà ở xã hội.

Về giá bán, công thức tính giá thuê, giá thuê mua hướng dẫn tại Điều 31, Điều 32, 33 NĐ 100/2024/NĐ-CP. Cũng theo luật mới, cơ quan chuyên môn của UBND cấp tỉnh nơi có dự án sẽ thực hiện việc thẩm định giá bán, giá thuê mua nhà ở xã hội do chủ đầu tư đề nghị.

Về vấn đề nguồn vốn ưu đãi có thêm điểm mới đó là nguồn vốn ủy thác từ quỹ phát triển nhà ở địa phương (nếu có), ngân sách địa phương hỗ trợ hàng năm, vốn từ phát hành trái phiếu, công trái nhà ở và các nguồn hợp pháp khác do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh, cấp huyện quyết định để thực hiện mục tiêu, kế hoạch nhà ở xã hội tại địa phương. Đáng chú ý là các tổ chức tín dụng do Nhà nước chỉ định sẽ cho vay nhà ở xã hội theo quy định do Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ quyết định trong từng thời kỳ...

Ông Vương Duy Dũng, Phó Cục trưởng Cục trưởng Cục quản lý Nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng báo cáo tham luận: Những điểm mới tác động đến doanh nghiệp bất động sản của Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở 2023 và các văn bản quy định chi tiết.

Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đã được ban hành, kèm theo đó là Nghị định số 94/2024/NĐ-CP ngày 24/7/2024 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản về xây dựng, quản lý hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản; Nghị định số 96/2024/NĐ-CP ngày 24/7/2024 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản.

Những điểm mới, đáng chú ý của Luật như sau:

Thứ nhất là điều kiện của nhà ở, công trình xây dựng có sẵn đưa vào kinh doanh.

Theo đó, tại Điều 14 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, mỗi loại hình, hình thức kinh doanh bất động sản thì gắn với một điều kiện kinh doanh khác nhau.

Ví dụ, nhà ở, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh phải có đủ các điều kiện sau đây: a) Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật về đất đai trong đó có ghi nhận quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng trừ nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng trong dự án bất động sản quy định tại khoản 2 và khoản 3 Điều này;

b) Không thuộc trường hợp đang có tranh chấp về quyền sử dụng đất gắn với nhà ở, công trình xây dựng, tranh chấp về quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh đang được cơ quan có thẩm quyền thông báo, thụ lý và giải quyết; trường hợp có tranh chấp thì đã được cơ quan có thẩm quyền giải quyết bằng bản án, quyết định, phán quyết đã có hiệu lực pháp luật;

c) Không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;...

Thứ hai, nhiều nội dung mới tại vấn đề kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai.

Cụ thể, Điều 23 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đã quy định cụ thể nguyên tắc kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai. Theo đó, chủ đầu tư dự án bất động sản có trách nhiệm sử dụng tiền đã thu từ bên mua, thuê mua để đầu tư xây dựng dự án, nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng đã được bán, cho thuê mua đúng mục đích sử dụng theo thỏa thuận trong hợp đồng đã ký kết; tuân thủ quy định của pháp luật về phòng, chống rửa tiền.

Không ủy quyền cho tổ chức, cá nhân khác ký hợp đồng đặt cọc, hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai.

Chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng từ bên đặt cọc để mua, thuê mua khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định của Luật này. Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng.

Ngoài ra, Điều 24 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đã quy định rõ điều kiện của nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh. Theo đó, luật đã quy định rõ 8 điều kiện gồm: Nhà ở, công trình xây dựng đã được khởi công xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng; Có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất; Có các loại giấy tờ khác được quy định cụ thể; Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư dự án phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua; Nhà ở, công trình xây dựng phải nằm trong dự án bất động sản đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận theo quy định của pháp luật và trong nội dung dự án được chấp thuận có mục đích đầu tư xây dựng nhà ở, công trình xây dựng để bán, cho thuê mua; đáp ứng điều kiện quy định tại các điểm b, c, d, đ khoản 1, điểm a và điểm c khoản 2 Điều 14 của Luật này; đã được công khai thông tin về bất động sản, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh theo quy định tại Điều 6 của Luật này; phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai đưa vào kinh doanh ngoài việc đáp ứng điều kiện quy định tại các khoản 1, 2, 3, 4, 5, 6 và 7 Điều này thì còn phải bảo đảm các điều kiện quy định tại khoản 3 Điều 14 của Luật này.

Thứ ba, những điểm mới liên quan đến vấn đề kinh doanh quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản.

Ví dụ, Điều 32 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 yêu cầu đối với bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản cho cá nhân tự xây dựng nhà ở phải tuân thứ đủ 4 điều kiện: Phải là chủ đầu tư dự án bất động sản; Bảo đảm điều kiện quy định tại khoản 1, khoản 2 Điều 9 và khoản 2 Điều 31 của Luật này; Đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và các loại thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có) đối với Nhà nước theo quy định của pháp luật đối với phần diện tích đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản đưa vào kinh doanh; Trường hợp bị xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đầu tư, xây dựng, đất đai, nhà ở, kinh doanh bất động sản, thuế liên quan đến đất đã có hạ tầng kỹ thuật đưa vào kinh doanh quyền sử dụng đất thì phải thực hiện xong các quyết định xử phạt vi phạm hành chính trước khi ký kết các hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản.

Thứ tư, những điểm mới liên quan đến vấn đề chuyển nhượng dự án bất động sản.

Theo đó, Điều 41 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đã quy định rõ về thẩm quyền cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản. Cụ thể, đối với dự án bất động sản được chấp thuận nhà đầu tư hoặc được cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư, thẩm quyền, thủ tục chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản thực hiện theo quy định của Luật Đầu tư.

Đối với dự án bất động sản không thuộc trường hợp quy định tại khoản 1 Điều này, thẩm quyền cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản thực hiện như sau:

a) Thủ tướng Chính phủ quyết định cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản đối với dự án bất động sản do Thủ tướng Chính phủ quyết định chủ trương đầu tư, chấp thuận chủ trương đầu tư, chấp thuận đầu tư. Trường hợp Thủ tướng Chính phủ ủy quyền cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định việc chuyển nhượng một phần dự án bất động sản thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định cho phép chuyển nhượng một phần dự án và thực hiện theo quy định tại khoản 2 Điều 42 của Luật này;

b) Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định chủ trương đầu tư, chấp thuận chủ trương đầu tư, chấp thuận đầu tư.

Thứ năm, những điểm mới liên quan đến hợp đồng kinh doanh bất động sản.

Trong đó, đối với việc thanh toán trong kinh doanh bất động sản, Luật quy định Chủ đầu tư dự án, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản nhận tiền thanh toán theo hợp đồng kinh doanh bất động sản, hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản từ khách hàng thông qua tài khoản mở tại tổ chức tín dụng trong nước hoặc chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động hợp pháp tại Việt Nam.

Thứ sáu, những điểm mới liên quan đến kinh doanh dịch vụ bất động sản và đào tạo, bồi dưỡng, cấp chứng chỉ hành nghề trong kinh doanh dịch vụ bất động sản. 

Theo đó, điểm mới đáng chú ý là tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải thành lập doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản theo quy định tại khoản 5 Điều 9 của Luật này và phải đáp ứng các điều kiện sau đây: Phải có quy chế hoạt động dịch vụ môi giới bất động sản; Phải có cơ sở vật chất, kỹ thuật đáp ứng yêu cầu hoạt động theo quy định của Chính phủ; Có tối thiểu 01 cá nhân có chứng chỉ môi giới bất động sản; Trước khi hoạt động kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản, doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản gửi thông tin về doanh nghiệp đến cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh nơi thành lập doanh nghiệp để được đăng tải trên hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản theo quy định của Luật này.

Đối với cá nhân hành nghề môi giới bất động sản phải đáp ứng các điều kiện sau đây: Có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản; Phải hành nghề trong một doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản hoặc một doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản.

Bắt đầu Phiên Hội nghị buổi chiều: Áp dụng hiệu quả Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh bất động sản và các văn bản hướng dẫn thi hành vào thực tiễn hoạt động của doanh nghiệp bất động sản

Hội nghị đón tiếp các khách mời:

Về phía Quốc hội, các Bộ ngành:

Ông Phan Đức Hiếu, Ủy viên Thường trực, Ủy ban Kinh tế của Quốc hội

Ông Vương Duy Dũng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng

Ông Nguyễn Đắc Nhẫn, Phó Vụ trưởng Vụ Đất đai, Bộ Tài nguyên và Môi trường

Về phía các chuyên gia nhà khoa học:

TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, Thành viên HĐTV chính sách tài chính, tiền tệ Quốc gia

PGS.TS. Nguyễn Quang Tuyến, Phó Chủ tịch Hội đồng Trường, Trưởng Khoa Pháp luật Kinh tế, Trường Đại học Luật Hà Nội

Bà Phạm Thị Thịnh, Chuyên viên cao cấp, Trưởng phòng Đăng ký đất đai, Cục Đăng ký và Dữ liệu thông tin đất đai, Bộ Tài nguyên và Môi trường

Bà Phạm Thị Thu Hà, Phó trưởng phòng Nhà ở xã hội, Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng

Về phía Hiệp hội Bất động sản Việt Nam:

TS. Nguyễn Văn Khôi, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Nguyên Phó Chủ tịch UBND TP. Hà Nội

TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam

Về phía BTC:

Nhà báo Phạm Nguyễn Toan, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Tổng Biên tập Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam

Ông Bùi Văn Doanh, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam

Ngoài ra, Hội nghị còn có sự tham gia của đại diện các sở, ngành địa phương, các chuyên gia kinh tế, chuyên gia pháp lý đầu ngành, đại diện cộng đồng doanh nghiệp bất động sản và cơ quan báo chí. 

11:45 ngày 15/10/2024

Kết thúc phiên Hội nghị buổi sáng

Các câu hỏi, kiến nghị, đề xuất của doanh nghiệp, báo chí tại Hội nghị liên quan đến Luật Đất đai 2024 và các văn bản quy định chi tiết, hướng dẫn thi hành sẽ tiếp tục được BTC tổng hợp, gửi đến cơ quan soạn thảo và các chuyên gia để giải đáp, làm rõ và tuyên truyền, phổ biến nhằm triển khai thi hành hiệu quả Luật Đất đai 2024. 

Thảo luận và Đối thoại: Giải pháp áp dụng hiệu quả Luật Đất đai 2024 và các Nghị định hướng dẫn thi hành vào thực tiễn hoạt động của doanh nghiệp bất động sản

Nội dung thảo luận:

- Vấn đề quy hoạch đất đai, dự án: vướng mắc và hướng xử lý.

- Phương pháp định giá đất, bảng giá đất; xác định giá đất cụ thể đối với các trường hợp đã được giao đất, cho thuê đất trước Luật Đất đai 2024; các quy định chuyển tiếp; tác động đến doanh nghiệp bất động sản, giá bất động sản khi áp dụng cách tính giá đất mới.

- Vấn đề thu hồi, bồi thường, tái định cư, giải phóng mặt bằng; tính đúng, tính đủ chi phí đầu tư kinh doanh của doanh nghiệp.

- Những lưu ý trong quy định về đấu giá, đấu thầu dự án đối với các doanh nghiệp bất động sản.

- Thông tin, dữ liệu đất đai.

- Đất nông nghiệp; Đất cho nhà ở xã hội.

- Hỏi đáp giữa các chuyên gia, doanh nghiệp bất động sản, các cơ quan báo chí và đại diện Bộ Tài nguyên và Môi trường, Ủy ban Kinh tế Quốc hội về những vấn đề quan trọng cần lưu ý và hiểu đúng trong việc triển khai thi hành Luật Đất đai đối với doanh nghiệp bất động sản; Những vấn đề cần tiếp tục được cụ thể hóa đúng và đầy đủ trong các văn bản quy định chi tiết.

Điều phối: TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính, tiền tệ Quốc gia

Thành phần tham dự:

- TS. Nguyễn Văn Khôi, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, nguyên Phó Chủ tịch UBND TP. Hà Nội

- ĐBQH Phan Đức Hiếu, Ủy viên Thường trực, Ủy ban Kinh tế của Quốc hội

- PGS.TS. Nguyễn Quang Tuyến, Phó Chủ tịch Hội đồng Trường, Trưởng Khoa Pháp luật Kinh tế, Trường Đại học Luật Hà Nội

- Ông Nguyễn Đắc Nhẫn, Phó Vụ trưởng Vụ Đất đai, Bộ Tài nguyên và Môi trường

- Bà Phạm Thị Thịnh, chuyên viên cao cấp, Trưởng phòng Đăng ký đất đai, Cục Đăng ký và Dữ liệu thông tin đất đai, Bộ Tài nguyên và Môi trường

- Ông Vương Duy Dũng, Phó Cục trưởng Cục trưởng Cục quản lý Nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng

Cùng đại diện lãnh đạo các địa phương, doanh nghiệp bất động sản, cơ quan báo chí.

1. Doanh nghiệp hỏi: Khoản 2 Điều 120 Luật đất đai 2024 quy định các trường hợp nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, theo đó sử dụng đất thương mại, dịch vụ để hoạt động du lịch, kinh doanh văn phòng thuộc trường hợp nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần. Tuy nhiên, thực tế:

+ Trong một dự án khu tổ hợp du lịch nghỉ dưỡng có đa dạng các sản phẩm như biệt thự du lịch, căn hộ du lịch, nhà phố du lịch/nhà phố thương mại được xây dựng trên đất thương mại dịch vụ. Vậy đối với trường hợp xây dựng nhà phố du lịch/nhà phố thương mại trong khu tổ hợp du lịch nghỉ dưỡng có thuộc trường hợp nhà nước có thuê đất trả tiền một lần hay không?

+ Trong dự án khu đô thị, có phần nhà phố thương mại (shophouse) xây dựng trên đất thương mại dịch vụ có thuộc trường hợp nhà nước cho thuê đất trả tiền một lần hay không?

+ Thực tế, một công trình cao tầng xây dựng trên đất thương mại dịch vụ có đa dạng các phần diện tích sàn sử dụng vào các mục đích khác nhau, có phần hạng mục thuộc trường hợp nhà nước cho thuê đất trả tiền một lần, có trường hợp thuộc trường hợp nhà nước cho thuê đất trả tiền hàng năm. Vậy xác định chung là phần diện tích đất có công trình cao tầng đó sẽ thuộc trường hợp nhà nước cho thuê đất trả tiền một lần hay hằng năm?

ĐBQH Phan Đức Hiếu: Điều 120 của Luật Đất đai quy định về trả tiền thuê đất hàng năm là quy định cứng, còn tiền thuê đất 1 lần có thể chuyển sang trả tiền hàng năm. Với sản phẩm nhà phố du lịch, nhà phố thương mại trong tổ hợp du lịch nghỉ dưỡng thì phải xem xét có khả năng phù hợp với quy định Khoản 4 thì mới được trả tiền 1 lần. Một dự án có ranh giới đất thương mại dịch vụ, đất ở thì sẽ căn cứ theo các quy định trong Luật và Nghị định hướng dẫn. Phải tùy vào thửa đất cụ thể, mục đích cụ thể thì mới có thể áp dụng quy định.

Ông Nguyễn Đắc Nhẫn: Tôi bổ sung thêm rằng, thửa đất nào cũng phải sử dụng đúng mục đích và đúng quy hoạch thì mới có thể áp dụng theo luật để được trả một lần hay trả hàng năm. Còn câu hỏi về trường hợp chưa rõ ràng về sản phẩm thì sẽ cần có ý kiến của các Bộ liên quan.

TS. Cấn Văn Lực bổ sung: Tôi cho rằng, một số sản phẩm hiện tại chưa rõ ràng, mỗi dự án bất động sản trên đất nào vẫn luôn có những khoảng chung và có những ranh giới riêng, do đó có thể xác định phần nào nộp tiền một lần, phần nào nộp tiền hàng năm còn phần không thể phân rạch ròi thì tuỳ vào sự quyết định của địa phương.

2. Doanh nghiệp hỏi: Theo các quy định tại Điều 17 và Điều 33 Luật Đất đai 2024, doanh nghiệp hiểu rằng việc chuyển nhượng dự án đầu tư gắn với chuyển nhượng quyền sử dụng đất (bao gồm cả các dự án đầu tư xây dựng trường học) không thuộc trường hợp phải nộp lại cho nhà nước khoản tiền tương ứng với số tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đã được miễn, giảm. Doanh nghiệp kính đề nghị được cơ quan có thẩm quyền giải đáp về việc cách hiểu nêu trên có doanh nghiệp có đúng hay không?

Ông Nguyễn Đắc Nhẫn: Phần trình bày trong bài tham luận của tôi sáng nay đã đề cập đến việc này. Sáng nay tôi cũng có trình bày. Trong trường hợp được giao đất, cho thuê đất, trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê thì Luật Đất đai 2024 quy định được miễn giảm, tuy nhiên khi chuyển nhượng, thì phải nộp lại cho nhà nước số tiền đã miễn, giảm (Điều 126 Luật Đất đai).

TS. Cấn Văn Lực: Về vấn đề này, khuyến khích DN tham khảo thêm Nghị định 103.Về ưu đãi miễn tiền thuê đất. 

3. Doanh nghiệp hỏi: Trước đây, điều 14 khoản 2 Nghị định 43/2014 hướng dẫn Luật Đất đai 2023 quy định chủ đầu tư phải có vốn chủ sở hữu từ 15% đến 20% tổng mức đầu tư dự án (phụ thuộc vào quy mô dự án trên hay dưới 20ha). Tuy nhiên, hiện nay quy định trên đã "chuyển" về Luật Kinh doanh bất động sản và Nghị định 96/2024/NĐ-CP hướng dẫn Luật Kinh doanh bất động sản. Như vậy các dự án có sử dụng đất nhưng không phải dự án bất động sản (ví dụ như dự án nông nghiệp, dự án xây dựng khu kho cảng biển...) có yêu cầu vốn chủ sở hữu từ 15% đến 20% tổng mức đầu tư dự án không vì hiện nay Luật Đầu tư không quy định nội dung này? Các Sở Kế hoạch và Đầu tư đang rất "vướng" khi thẩm định tài chính của chủ đầu tư với dự án không phải là dự án bất động sản nhưng có sử dụng đất.

Ông Nguyễn Đắc Nhẫn: Quy định này áp dụng với tất cả các dự án.

4. Doanh nghiệp hỏi: Theo quy định của khoản 2 Điều 118 Luật Đất đai, đất sử dụng vào mục đích công cộng không nhằm mục đích kinh doanh thuộc trường hợp giao đất không thu tiền sử dụng đất. Thực tế, đối với các khu đô thị, nhà ở, các phần diện tích công cộng như hạ tầng giao thông nội bộ trong dự án, cây xanh cảnh quan được giao đất không thu tiền sử dụng đất. Tuy nhiên đối với dự án khu du lịch nghỉ dưỡng, phần công cộng như hạ tầng giao thông nội bộ, cây xanh cảnh quan các chủ đầu tư vẫn phải nộp tiền thuê đất trả tiền hằng năm. Kiến nghị xem xét xác định các khu vực hạ tầng giao thông nội bộ dự án, cây xanh cảnh quan được giao đất không thu tiền sử dụng đất.

Ông Nguyễn Đắc Nhẫn: Cần hiểu rõ về mục đích đất sử dụng công cộng. Nếu đất chỉ sử dụng trong dự án do người dân trong khu đô thị sử dụng thôi thì không được gọi là đất công cộng. 

5. Doanh nghiệp kiến nghị: Cách tính giá thuê đất thương mại dịch vụ bằng khoảng 70% tiền sử dụng đất ở là không phù hợp (hầu hết các tỉnh đang tính theo phương pháp này), dẫn đến giá thuê đất thương mại dịch vụ quá cao, không khả thi với phương án kinh doanh trên đất thương mại dịch vụ trong khi đây là lĩnh vực cần khuyến khích vì tạo ra nhiều việc làm, thu ngân sách, tài sản mãi để lại cho thế hệ tương lai.

Ông Nguyễn Đắc Nhẫn: Với Luật Đất đai 2013 với những khu đất thương mại dịch vụ mà ở đó không có thửa đất dịch vụ nào để tính giá thì mới lấy đất ở để nhân với 70% còn luật mới không còn quy định này nữa. Luật mới đã áp dụng 4 phương pháp tính giá đất, trong đó đất ở cũng là một căn cứ đưa vào để tính giá đất dịch vụ thôi chứ không phải hoàn toàn là 70%.

6. Doanh nghiệp hỏi: Về phương pháp tính tiền sử dụng đất hiện nay được quy định theo Nghị định 71/2024/NĐ-CP về định giá đất rất tiến bộ nhưng vẫn chưa xem xét đến yếu tố trượt giá khối lượng là chưa đúng thực tế, kiến nghị Nghị định 71/2024/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung yếu tố trượt giá khối lượng khi xác định giá đất.

TS. Cấn Văn Lực: Về câu hỏi này tôi xin trả lời luôn, là quy định được phép tính trượt giá, được tính lạm phát bình quân hoặc chỉ số giá vật liệu xây dựng bình quân trong giai đoạn đó. Đề nghị doanh nghiệp xem xét kỹ hơn.

7. Doanh nghiệp hỏi: Một số địa phương chấp thuận dự án đầu tư có sử dụng đất lên đến hàng nghìn ha có tổng mức đầu tư lên đến hàng trăm nghìn tỷ đồng, như thế chỉ có 1 vài doanh nghiệp đủ năng lực để tham gia đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư. Như thế có hạn chế quyền tham gia của các doanh nghiệp nhỏ hơn thông qua "giải pháp kỹ thuật"?

Ông Phan Đức Hiếu: Tôi khẳng định đây không phải là rào cản chính sách, vì mục tiêu chính sách là hỗ trợ, không phải ngăn cản doanh nghiệp này, hỗ trợ doanh nghiệp kia.

PGS.TS. Nguyễn Quang Tuyến: Quy mô doanh nghiệp hiện nay chủ yếu là vừa và nhỏ. Nên phải tính đến năng lực tương lai của doanh nghiệp phải phát triển to lên, quy mô hơn. Cho nên, chính sách này của Luật Đất đai, cũng như quy định của Luật Kinh doanh bất động sản cấm phân lô tại đô thị loại 3, thì doanh nghiệp phải nâng cao năng lực, không thể kéo dài thời gian khi chỉ thực hiện dự án vài hecta. Đây không phải rào cản, đây phải là động lực để doanh nghiệp chúng ta thay đổi, phát triển hơn. 

8. Doanh nghiệp hỏi: Hiện nay điểm b khoản 1 Điều 127 Luật Đất đai 2024 chỉ cho phép nhận chuyển nhượng 100% đất ở mới được làm dự án nhà ở thương mại. Từ khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực, thị trường bất động sản sẽ chỉ có các dự án nhà ở thương mại là dự án đầu tư xây dựng khu đô thị dự án, khu dân cư nông thôn được hình thành thông qua việc Nhà nước thu hồi đất hoặc các dự án đang có đất ở và đất khác theo quy định tại khoản 6 Điều 127 Luật Đất đai năm 2024 (trường hợp này rất hiếm hoặc có thể nói là “may mắn, ăn may theo chính sách”). Điều này dẫn đến hạn chế sự phát triển của thị trường bất động sản, không thực hiện được đầy đủ chủ trương của Nghị quyết số 18-NQ/TW.

Được biết, hiện Bộ Tài nguyên và Môi trường đang trình Chính phủ, Quốc hội về Nghị quyết thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thoả thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất mà đất đó không phải là đất ở (Dự thảo Nghị quyết thí điểm). Chúng tôi rất hoan nghênh, ủng hộ Dự thảo Nghị quyết thí điểm và kiến nghị Quý bộ ngành, ban soạn thảo sớm trình đề án cho Quốc hội thông qua để tháo gỡ vướng mắc lớn nhất của thị trường bất động sản.

TS. Cấn Văn Lực: Vấn đề này tôi xin phép trả lời luôn. Vấn đề "đất ở, đất khác", đã từng đưa vào dự án luật, nhưng lại bỏ ra vì còn nhiều tranh cãi nên chưa thể luật hóa. Chúng ta có khá nhiều dự án nhà ở thương mại đang nằm trên đất khác, đất đầm lầy, ao hồ… Tuy nhiên, Quốc hội và Chính phủ có con đường mở là thí điểm 30% . Doanh nghiệp đang chưa hiểu rõ dự thảo, cho rằng 30% thì ít, 30% tổng dự án hay 30% liên quan đến chương trình, hay số tiền… thì tôi cũng mong khi làm luật, Chính phủ, cơ quan làm luật làm rõ. Trước mắt, Chính phủ đang đồng thuận thí điểm 30%, làm tốt thì nhân rộng, thậm chí luật hóa.

9. Đại diện Hiệp hội Bất động sản Bắc Giang hỏi: Khoản 4 điều 116 Luật Đất đai về căn cứ giao đất cho thuê đất, cho phép sử dụng đất có nêu, “trường hợp quyết định, chấp thuận chủ trương đầu tư dự án có phân kỳ tiến độ hoặc việc thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo tiến độ thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất quyết định việc giao đất, cho thuê đất theo tiến độ của dự án đầu tư, tiến độ thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư”. Đây là quy định mới của Luật Đất đai 2024, tuy nhiên các cơ quan quản lý ở tỉnh không thống nhất và không hiểu rõ việc thu hồi giao đất theo tiến độ là như thế nào. Liệu có phải là UBND cấp huyện thu hồi đất, giải phóng mặt bằng sạch đến đâu thì giao đất đến đó. Nếu giao như vậy thì có ảnh hưởng gì đến việc xác định giá đất giữa các lần giao đất hay không? Bên cạnh đó, tiến độ thu hồi bồi thường hỗ trợ tái định cư sẽ phải căn cứ vào quy định nào để đảm bảo quy định của pháp luật? Nếu trong dự án đầu tư ban đầu chưa xác định thì có phải là căn cứ vào kế hoạch giải phóng mặt bằng đã được UBND huyện phê duyệt? Nếu như trước đây cũng đã có kế hoạch nhưng cũng không xác định được tiến độ như thế nào thì giờ UBND cấp huyện có bổ sung tiến độ để làm cơ sở giao đất như ký bù hợp đồng so với hợp đồng cũ trước đó hay không?

Ông Phan Đức Hiếu: Với chia sẻ của doanh nghiệp, có thể thấy công tác tập huấn về Luật Đất đai 2024 vẫn còn nhiều điều cần bàn. Theo ghi nhận và phản ánh mà tôi nhận được có rất nhiều địa phương cấp huyện còn chậm chạp và họ đang loay hoay mày mò về Luật Đất đai. Tôi đề nghị tại Hội nghị lần này, đại diện Bộ Tài nguyên và Môi trường lắng nghe và báo cáo lại với lãnh đạo bộ để cử cán bộ xuống địa phương để hướng dẫn hoặc tổ chức các buổi tập huấn với cán bộ huyện về thi hành Luật Đất đai.

Theo tôi, những dự án đang triển khai dở dang thì huyện mà chấp thuận lại chủ trương đầu tư thì e rằng sẽ khó. Theo đó, phương án thay thế có thể là thu hồi bồi thường tái định cư theo phân kỳ, tiến độ phù hợp với chủ trương đầu tư. Điều này hoàn toàn có căn cứ trong luật.

TS. Nguyễn Văn Khôi: Trong quá trình làm luật, ý kiến về phân kỳ cũng đã được nêu ra. Còn tiến độ thực hiện như thế nào sẽ cần phải có hướng dẫn. Ví dụ giải phóng mặt bằng 30ha thì tiến độ phân kỳ ra sao?

Tiến độ liệu có thể hiểu là ô quy hoạch của dự án hay không? Trên thực tế, ô quy hoạch chưa chắc đã được giải phóng mặt bằng mà có thể các ô quy hoạch sau còn chồng lên ô quy hoạch trước đó. Do đó, phân kỳ ra sao vẫn cần có sự hướng dẫn cụ thể từ Bộ Tài nguyên và Môi trường.

10. Doanh nghiệp hỏi: Hiện nay, theo quy định mới tại điều 41 Nghị định 101 hướng dẫn Luật Đất đai 2024, đặc biệt trong khoản 1 hướng dẫn các loại giấy tờ chứng minh dự án đủ điều kiện cấp sổ đỏ, thì có 7 loại giấy tờ. Khi tư vấn cho doanh nghiệp, chúng tôi thấy họ đang vướng mắc ở 3 loại giấy tờ.

Thứ nhất, văn bản của cơ quan có thẩm quyền về nhà ở, công trình xây dựng, xác nhận nhà ở, công trình xây dựng, hạng mục công trình xây dựng đủ điều kiện đưa vào sử dụng theo quy định của pháp luật xây dựng, đang vướng ở chỗ: Trước kia theo Nghị định 06 hướng dẫn Luật Xây dựng, đối với những dự án cần cơ quan có thẩm quyền cụ thể kiểm tra lại kết quả nghiệm thu của doanh nghiệp, thì cơ quan đó có hai chức năng: một là chấp thuận kết quả nghiệm thu, hai là xác nhận dự án đó đủ điều kiện đưa vào sử dụng. Nhưng tại Nghị định 35/2023 sửa đổi, thì cơ quan đó chỉ có 1 chức năng duy nhất là nghiệm thu kết quả, không có chức năng xác nhận dự án đủ điều kiện đưa vào sử dụng. Doanh nghiệp sẽ phải tự xây dựng hồ sơ dự án đáp ứng điều kiện đưa vào sử dụng theo quy định tại Nghị định 35. Nhưng trong Nghị định 35 cũng không có các nội dung nào nói là sau khi doanh nghiệp đáp ứng các yêu cầu thì cơ quan Nhà nước có thẩm quyền nào xác nhận lại dự án của doanh nghiệp đã đáp ứng đủ điều kiện. Vì vậy, hiện doanh nghiệp đi làm hồ sơ cấp sổ đỏ đang bị vướng ở điểm a, khoản 1, Điều 41.

Thứ hai là văn bản của cơ quan có thẩm quyền quản lý về kinh doanh bất động sản xác nhận quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, đủ điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản, thì thực tế doanh nghiệp hiểu là văn bản thông báo của cơ quan quản lý nhà ở địa phương về việc dự án đủ điều kiện đưa vào kinh doanh, còn một số Sở Xây dựng đang hiểu là văn bản này tương ứng với văn bản trước kia của Sở Tài nguyên và Môi trường xác nhận dự án đủ điều kiện cấp sổ. Vậy theo Luật Kinh doanh bất động sản nó là giấy tờ nào?

Thứ ba là giấy chứng nhận đã cấp cho chủ đầu tư dự án, theo quy định Luật Kinh doanh bất động sản, đối với nhà ở hình thành trong tương lai khi đưa vào kinh doanh chỉ cần một trong các giấy tờ về đất đai, như là quyết định giao đất, quyết định trúng đấu giá đất, hoặc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Điểm e, Khoản 1 Điều 41 yêu cầu phải có giấy chứng nhận đã cấp cho chủ đầu tư?

Bà Phạm Thị Thịnh: Tất cả các nội dung này chúng tôi đều dẫn chiếu theo pháp luật chuyên ngành. Điểm a, khoản 1 Điều 41 là văn bản của cơ quan có thẩm quyền quản lý xác nhận dự án đủ điều kiện đưa vào sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng.

Theo pháp luật về xây dựng, văn bản nào của luật xác nhận dự án đủ điều kiện đưa vào sử dụng thì nó sẽ là văn bản ấy. Ví dụ các văn bản về kiểm tra, nghiệm thu đủ điều kiện đưa vào sử dụng sẽ là văn bản chứng minh dự án đủ điều kiện đưa vào sử dụng, để làm sao khi cơ quan chức năng cấp giấy chứng nhận thì cũng đảm bảo đầy đủ.

Thứ hai, văn bản của cơ quan có thẩm quyền xác nhận quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất đủ điều kiện đưa vào kinh doanh, thì khi sửa luật, cơ quan soạn thảo thống nhất sẽ có 1 văn bản đủ điều kiện đưa vào kinh doanh mà các sở xây dựng đã làm. Còn với cách hiểu của một số sở tài nguyên và môi trường, là do trước đây giao cho họ việc thẩm định cả vấn đề điều kiện đưa vào kinh doanh, nhưng doanh nghiệp đã bán hàng ngay từ lúc xây móng, nên lần này luật đã sửa, theo quy định của pháp luật kinh doanh bất động sản, sẽ không có nội dung Sở Tài nguyên và Môi trường xác nhận.

Thứ ba, giấy chứng nhận cấp cho chủ đầu tư dự án, thì doanh nghiệp đọc kỹ Nghị định 101. Giấy chứng nhận với tên đầy đủ theo quy định của Luật Đất đai 2024 là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, còn chỉ giấy chứng nhận thì sẽ là một trong sáu loại còn lại.

TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, Thành viên HĐTV chính sách tài chính, tiền tệ Quốc gia trình bày báo cáo tham luận: Những điểm cần lưu ý trong quá trình hướng dẫn, áp dụng và thực thi Luật Đất đai 2024 của địa phương và doanh nghiệp bất động sản.

Hàng quý, chúng tôi đều ngồi với các doanh nghiệp để trao đổi về các khó khăn trong áp dụng Luật. Các doanh nghiệp vẫn kêu khó khăn, không biết phải bắt đầu từ đâu. Cho nên tôi cho rằng, rất cần những hội nghị tuyên truyền sát sườn như thế này.

Chỉ thị 105/CĐ-TTg ban hành cách đây ít ngày của Chính phủ đề nghị Bộ Tài nguyên Môi trường triển khai ngay Luật Đất đai, cùng với nhiều Nghị định hướng dẫn khác, cho thấy Chính phủ, Bộ ban ngành đang rất quyết tâm trong việc đưa Luật Đất đai vào cuộc sống.

10 điểm mới của Luật Đất đai 2024:

Thứ nhất, định giá đất theo nguyên tắc thị trường: Bỏ khung giá đất (ban hành 5 năm/lần như hiện nay), thay bằng Bảng giá đất được công bố hàng năm từ ngày 1/1/2026. Trong đó, cũng quy định rõ trách nhiệm của “Tổ chức Tư vấn định giá đất”, “Hội đồng thẩm định bảng giá đất/giá đất cụ thể”... Quy định lần này của Luật đã giúp tổ chức tư vấn định giá đất có cơ sở, căn cứ pháp lý để hoạt động an toàn, trách nhiệm và hiệu quả hơn. Tổ chức tư vấn theo đó không chịu trách nhiệm về tính chính xác của giá đất, mà chỉ có trách nhiệm tư vấn.

Có thể nói định giá đất theo nguyên tắc thị trường là điểm mới quan trọng nhất, tạo điều kiện để định giá đất sát với giá thị trường, tháo gỡ bất cập giá đất (nhất là hiện tượng hai giá), làm cơ sở cho đền bù, giải phóng mặt bằng, nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước, xác định giá BĐS, tính toán chi phí - hiệu quả đầu tư dự án, quy định rõ trách nhiệm các bên liên quan…v.v.

Thứ hai là mở rộng đối tượng sử dụng đất. Theo đó, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài chính thức là đối tượng sử dụng đất và được hưởng tương đối đầy đủ các quyền như công dân Việt Nam. Quy định này chuyển tải được tinh thần của Nghị quyết 18. Góp phần thu hút kiều hối, đầu tư của kiều bào cho phát triển kinh doanh BĐS và nền kinh tế.

Thứ ba là việc mở rộng hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp, cho phép tích tụ đất đai.

Hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp được mở rộng lên tới 15 lần hạn mức giao đất nông nghiệp của cá nhân đối với mỗi loại đất; cho phép tích tụ, tập trung đất nông nghiệp thông qua chuyển đổi, chuyển nhượng, góp vốn, thuê, hợp tác kinh doanh quyền sử dụng đất.

Điều này khuyến khích tổ chức, cá nhân ứng dụng khoa học công nghệ để sử dụng hiệu quả quỹ đất đã tích tụ, thúc đẩy nông nghiệp phát triển hiệu quả và bền vững hơn, đồng thời góp phần nâng cao hiệu quả chiến lược quốc gia về xây dựng nông thôn mới.

Thứ tư là cụ thể hóa khâu quy hoạch và đẩy mạnh phân cấp ủy quyền về quản lý nhà nước về đất đai. Khâu quy hoạch rất quan trọng, phải gắn với việc phát triển kinh tế - xã hội.

Luật mới đã đẩy mạnh phân cấp ủy quyền về quản lý đất đai theo hướng tăng tính chủ động của UBND, HĐND cấp tỉnh, huyện trong việc phê duyệt quy hoạch; giảm thủ tục hành chính, giảm đầu mối trung gian trong giao đất, cho thuê đất tại khu kinh tế, khu công nghệ cao…Việc phân cấp ủy quyền cần gắn với năng lực tổ chức thực hiện và công tác kiểm tra, giám sát sau này.

Thứ năm là quy định rõ các trường hợp thu hồi đất gắn với đảm bảo bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tại điều 79. Theo đó, Luật quy định rõ chỉ thu hồi đất trong trường hợp thực sự cần thiết vì lợi ích quốc gia, công cộng. Phải hoàn thành phê duyệt và bố trí tái định cư trước khi có quyết định thu hồi đất, đảm bảo cho người có đất bị thu hồi.

Lưu ý đất dự án đầu tư sẽ bị thu hồi nếu không đưa vào sử dụng hoặc chậm tiến độ 24 tháng so với tiến độ ghi trong dự án (sau khi được gia hạn không quá 24 tháng).

Thứ sáu, quy định các trường hợp đấu giá, đấu thầu quyền sử dụng đất hoặc lựa chọn nhà đầu tư: Quy định rõ các trường hợp không qua đấu giá, đấu thầu quyền sử dụng đất (Điều 124); các trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất; các trường hợp đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất…

Thứ bảy, linh hoạt hơn trong quy định về trả tiền thuê đất một lần hay hàng năm và bổ sung các trường hợp được miễn/giảm tiền thuê đất. Cụ thể Điều 30 quy định cá nhân, doanh nghiệp được giao đất, cho thuê đất có thể lựa chọn chuyển sang thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho thời gian thuê đất còn lại; hay đang được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê được lựa chọn chuyển sang thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm. Luật cũng quy định các trường hợp trả tiền thuê đất 1 lần; và mở rộng đối tượng được miễn/giảm tiền thuê đất, tiền sử dụng đất như nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân trong KCN, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân, cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng sử dụng chung trong KCN, cụm công nghiệp, đất đã đầu tư kết cấu hạ tầng trong KCN, cụm CN để cho thuê lại đối với các DNNVV, các cơ sở di dời do ô nhiễm môi trường....

Thứ tám, quy định chi tiết thông tin, dữ liệu đất đai và trách nhiệm xây dựng, quản lý, khai thác hệ thống thông tin, dữ liệu quốc gia về đất đai.

Theo đó, hệ thống thông tin, dữ liệu quốc gia về đất đai (nhất là cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai) là thông tin đầu vào quan trọng, chuẩn xác cho các phương pháp định giá đất. Cần thống nhất, giải quyết triệt để vấn đề nguồn thông tin, dữ liệu đầu vào đối với tất cả các phương pháp định giá đất như nêu trên mới đảm bảo hiệu lực thực tiễn. Đối với DN BĐS, sàn giao dịch BĐS, cần cung cấp thông tin, dữ liệu đất đai/BĐS theo yêu cầu.

Thứ chín, bổ sung các điều kiện kinh doanh và chế tài để tăng hiệu lực thực thi của Luật Đất đai 2024.

Luật quy định các điều kiện chặt chẽ khi thực hiện thế chấp quyền sử dụng đất, và chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bổ sung thêm các chế tài như bổ sung tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với các dự án không/chậm đưa đất vào sử dụng, bị thu hồi đất nếu không thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc chậm tiến độ đưa vào sử dụng (đất dự án)...và các hành vi bị nghiêm cấm như vi phạm chính sách hỗ trợ đất đai đối với đồng bào dân tộc thiểu số; giao dịch về quyền sử dụng đất không đăng ký với cơ quan có thẩm quyền; không cung cấp thông tin/cung cấp thông tin không chính xác, không đúng hạn…v.v.

Bên cạnh đó, các doanh nghiệp hết sức lưu ý nếu dự án để hoang 24 tháng thì chỉ được gia hạn 1 lần, tối đa 24 tháng. Nghĩa là sau 48 tháng không làm gì sẽ bị thu hồi. Doanh nghiệp nào không thực hiện chế tài cũng sẽ có hình thức phạt.

Thứ mười, có các quy định chuyển tiếp linh hoạt góp phần tháo gỡ khó khăn, vướng mắc tồn đọng lâu nay. Ví dụ như, về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất (đã phê duyệt quy hoạch 2021-2030 thì tiếp tục thực hiện đến hết kỳ quy hoạch); về bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi thu hồi đất (ưu tiên áp dụng giá đất tái định cư cao hơn, có lợi hơn cho người có đất bị thu hồi).

Đặc biệt là quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người dân còn chưa được cấp trước 1/7/2014 nếu sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp, đã thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính…Quy định này giải quyết rất tốt vấn đề tồn đọng lâu nay của đất không giấy tờ.

Về tài chính đất đai, được tiếp tục áp dụng bảng giá đất hiện hành đến hết ngày 31/12/2025; được điều chỉnh bảng giá đất phù hợp với tình hình thực tế… 

Bà Phạm Thị Thịnh, Chuyên viên cao cấp, Trưởng phòng Đăng ký đất đai, Cục Đăng ký và Dữ liệu thông tin đất đai, Bộ Tài nguyên và Môi trường báo cáo tham luận: Pháp luật đất đai năm 2024 - Những nội dung về đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất liên quan đến hoạt động của doanh nghiệp bất động sản.

Trong Luật Đất đai 2024 đã có những thay đổi theo định hướng kim chỉ nam của Nghị định 18, theo đó có nhiều chương đã có sự thay đổi cởi mở với doanh nghiệp bất động sản.

Cụ thể, những điểm mới về đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất liên quan đến hoạt động của doanh nghiệp bất động sản gồm 5 nội dung:

Thứ nhất, các phương thức tiếp cận đất đai bao gồm: Được Nhà nước giao đất/cho thuê đất; Đấu thầu dự án đầu tư có sử dụng đất; Thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất (khoản 4 Điều 127).

Qua 8 năm tổng kết thi hành luật Đất đai 2013 cho thấy đã có sự giao thoa, chồng lấn với một số quy định ở các bộ luật khác nhau. Và Luật Đất đai mới đã bổ sung sửa đổi nhiều các quy định mới, đặc biệt liên quan đến đấu giá, đấu thầu sử dụng đất.

Theo Luật Đất đai cũ, có những dự án đầu tư không thể thoả thuận hết 100% diện tích đất của hộ gia đình để làm dự án thì với Luật Đất đai mới đã cho phép hộ cá nhân không được cấp giấy chứng nhận nhưng vẫn được chuyển nhượng cho doanh nghiệp nhưng phải đủ điều kiện được cấp giấy chứng nhận.

Đây là những nội dung đáng kể trong việc cải cách hành chính trong việc tiếp cận đất đai của doanh nghiệp bất động sản.

Thứ hai, là thực hiện quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất bao gồm: Quyền của người sử dụng đất; Quyền của người sử dụng đất đối với đất được nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm. Đặc biệt là có quy định tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài nhận chuyển nhượng dự án bất động sản theo pháp luật kinh doanh bất động sản, đồng bộ hai luật với nhau.

Thứ ba, về tiếp cận vốn tín dụng: Luật Đất đai mới có quy định đăng ký biện pháp bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất sẽ được giải quyết trong không quá 30 ngày. Như vậy, doanh nghiệp sẽ không bắt buộc phải vội vàng đăng ký để có đủ điều kiện thế chấp cầm cố đất đai và tài sản trên đất với ngân hàng để có thể nhanh chóng tiếp cận vốn tín dụng.

Thứ tư, về đăng ký, cấp giấy chứng nhận lần đầu/biến động đất đai. Luật Đất đai 2024 quy định đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất lần đầu có kết quả trong không quá 20 ngày làm việc; cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất lần đầu là không quá 03 ngày làm việc.

Đáng chú ý, Nghị định hướng dẫn thi hành luật đã nêu, trường hợp chủ đầu tư dự án kinh doanh bất động sản có nhu cầu thực hiện nộp cùng lúc nhiều hồ sơ đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét, quyết định thời gian giải quyết thủ tục hành chính nhưng bảo đảm không lớn hơn thời gian giải quyết đối với từng thủ tục cho từng hồ sơ.

Thứ năm, là điểm mới trong thủ tục hành chính. Luật đã quy định chi tiết việc đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất tại Điều 18, 19, 20, 21, 22. Đáng chú ý, nguyên tắc đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp trong các trường hợp: Thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư; Tài sản có thay đổi so với trên giấy chứng nhận đã cấp; Thực hiện đồng thời nhiều thủ tục. Có thể nói các thủ tục hành chính đã được rút ngắn rất nhiều, tạo điều kiện thuận lợi cho cả người dân và doanh nghiệp.

Bên cạnh đó, quy định việc dừng giải quyết thủ tục hành chính bao gồm một số trường hợp như: hồ sơ không đầy đủ, kê khai giấy tờ không thống nhất… Đặc biệt, luật mới có quy định Cơ quan người có thẩm quyền có thể yêu cầu tạm dừng hoặc dừng việc đăng ký, cấp giấy chứng nhận tài sản của người thuộc đối tượng phải thi hành án. Điều đó cho thấy, thủ tục hành chính rất minh bạch để bảo vệ cho người thi hành quy định tại địa phương, để họ yên tâm làm việc.

Ông Nguyễn Đắc Nhẫn, Phó Vụ trưởng Vụ Đất đai, Bộ Tài nguyên và Môi trường trình bày báo cáo tham luận: Những điểm mới đáng chú ý của Luật Đất đai 2024 và các văn bản quy định chi tiết thi hành Luật.

Về bố cục: Luật Đất đai 2024 gồm 16 chương, 260 điều. Trong đó, tăng 02 chương so với Luật Đất đai năm 2013; bổ sung 01 Chương về Phát triển Quỹ đất; tách riêng Chương về Thu hồi đất, trưng dụng đất và Chương về Bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.

Về một số điểm mới đáng chú ý:

Điểm mới thứ nhất liên quan đến vấn đề phân cấp, phân quyền trong công tác quản lý nhà nước về đất đai. Theo đó, Luật phân cấp toàn bộ thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất rừng, đất trồng lúa cho HĐND cấp tỉnh.

Phân cấp cho Chính phủ phê duyệt kế hoạch sử dụng đất cấp quốc gia; Thủ tướng Chính phủ phê duyệt quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh, kế hoạch sử dụng đất cấp tỉnh.

Phân cấp cho UBND cấp huyện (i) Thu hồi đất thuộc trường hợp quy định tại Điều 78 và Điều 79 của Luật Đất đai không phân biệt người sử dụng đất, tổ chức, cá nhân đang quản lý, chiếm hữu đất; (ii)Thu hồi đất đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư thuộc trường hợp quy định tại Điều 81 và Điều 82 của Luật Đất đai.

Phân cấp thẩm quyền quyết định giá đất cụ thể cho Chủ tịch UBND cấp huyện (đối với trường hợp giao đất, cho thuê đất…) thuộc thẩm quyền của UBND cấp huyện.

Điểm mới thứ hai liên quan đến vấn đề quyền của người sử dụng đất. Cụ thể, cá nhân trong nước và người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam đều là “cá nhân” sử dụng đất. Như vậy, người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam có đầy đủ quyền và nghĩa vụ trong quản lý, sử dụng đất như cá nhân trong nước. Quy định này sẽ nâng cao hiệu quả sử dụng đất.

Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam ngoài được mua, thuê mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở, nhận quyền sử dụng đất ở trong dự án phát triển nhà ở thì Luật mới còn cho phép nhận thừa kế quyền sử dụng đất ở và các loại đất khác trong cùng thửa đất có nhà ở theo quy định của pháp luật về dân sự; nhận tặng cho nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở từ những người thuộc hàng thừa kế theo quy định của pháp luật về dân sự.

Cá nhân được nhận chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp với cá nhân khác trong cùng đơn vị hành chính cấp tỉnh (và không phải nộp thuế thu nhập từ việc chuyển đổi và lệ phí trước bạ).

Điểm mới thứ ba liên quan đến vấn đề quy hoạch sử dụng đất. Cụ thể, Quy hoạch sử dụng đất quốc gia chỉ kiểm soát đối với chỉ tiêu đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất rừng sản xuất là rừng tự nhiên, đất quốc phòng, đất an ninh. Giao cho các địa phương xác định các chỉ tiêu sử dụng đất trong quy hoạch sử dụng đất.

Còn đối với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện thì nội dung kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện đơn giản hơn. Không quy định phải đưa vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất gắn liền với thửa đất ở của hộ gia đình, cá nhân.

Quy định cụ thể một số trường hợp không phải bổ sung vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện (các dự án đã được chấp thuận đầu tư/quyết định đầu tư của Quốc hội, Thủ tướng Chính phủ hay HĐND cấp tỉnh).

Điểm mới thứ tư liên quan đến vấn đề thu hồi đất. Theo đó, Luật quy định cụ thể căn cứ, điều kiện thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng.

Điều kiện thu hồi đất là phải hoàn thành việc phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và việc bố trí tái định cư theo quy định của Luật Đất đai.

Đối với việc thu hồi đất vùng phụ cận, dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, khu dân cư nông thôn thì phải đáp ứng điều kiện tạo quỹ đất do Nhà nước đầu tư để quản lý, khai thác hoặc giao đất, cho thuê đất cho nhà đầu tư theo quy định của pháp luật.

Ngoài ra, Luật còn quy định 31 trường hợp thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng.

Bên cạnh đó, đã có Nghị định 102/2024/NĐ-CP quy định các trường hợp bất khả kháng để áp dụng trong việc xử lý các trường hợp quy định tại các khoản 6, 7 và 8 Điều 81 Luật Đất đai là sự kiện bất khả kháng và trở ngại khách quan theo quy định của pháp luật về dân sự mà ảnh hưởng trực tiếp đến việc sử dụng đất: Thiên tai, thảm họa môi trường; Hỏa hoạn, dịch bệnh; Chiến tranh, tình trạng khẩn cấp về quốc phòng, an ninh; Các trường hợp khác theo quy định của pháp luật về tình trạng khẩn cấp; Trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền áp dụng các biện pháp khẩn cấp tạm thời, kê biên, phong tỏa quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật mà sau đó người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng đất; Quyết định hành chính, hành vi hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền là trở ngại khách quan, không do lỗi của người sử dụng đất, tác động trực tiếp đến việc sử dụng đất; Các trường hợp khác do Thủ tướng Chính phủ quyết định theo đề xuất của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc Bộ trưởng bộ quản lý chuyên ngành.

Ngoài ra, Nghị định 102/2024/NĐ-CP còn hướng dẫn thực hiện thu hồi đất quốc phòng, an ninh đã có trong quy hoạch sử dụng đất quốc phòng, quy hoạch sử dụng đất an ninh là đất để chuyển giao cho địa phương thực hiện dự án phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng. Hướng dẫn thực hiện trường hợp phải thu hồi đất để thực hiện nhiệm vụ quốc phòng, an ninh nhưng chưa có trong quy hoạch sử dụng đất quốc phòng, quy hoạch sử dụng đất an ninh.

Trường hợp phải thu hồi đất quốc phòng, an ninh, tài sản gắn liền với đất để chuyển giao cho địa phương thực hiện dự án phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng nhưng diện tích đất dự kiến thu hồi chưa được xác định trong quy hoạch sử dụng đất quốc phòng, quy hoạch sử dụng đất an ninh là đất chuyển giao cho địa phương.

Điểm mới thứ năm liên quan đến vấn đề bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất.

Cụ thể, Luật đã sửa đổi, bổ sung nguyên tắc bồi thường theo hướng đa dạng các hình thức bồi thường, gồm: Được bồi thường bằng đất có cùng mục đích với đất bị thu hồi, bằng tiền, bằng đất khác, bằng nhà ở.

Luật cũng mở rộng thành phần Hội đồng bồi thường, hỗ trợ, tái định cư với sự tham gia của đại diện Hội đồng nhân dân, Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cùng cấp, đại diện của người sử dụng đất có đất bị thu hồi… để đảm bảo sự khách quan, minh bạch, sự tham gia của các bên liên quan.

Luật cũng quy định bồi thường, hỗ trợ đối với chủ sở hữu tài sản mà không đồng thời là chủ sử dụng đất, người bị ảnh hưởng bởi việc thu hồi đất.

Điều 109 quy định hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm cho hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất. Cụ thể, hỗ trợ bằng tiền không quá 05 lần giá đất nông nghiệp cùng loại trong bảng giá đất của địa phương đối với toàn bộ diện tích đất nông nghiệp thu hồi nhưng không vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp tại địa phương; hỗ trợ bằng hình thức đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm theo quy định tại khoản 4 Điều 109; hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ở kết hợp kinh doanh dịch vụ được vay vốn tín dụng ưu đãi để phát triển sản xuất, kinh doanh và được hỗ trợ theo quy định tại khoản 4 Điều 109.

Ngoài ra, còn có Nghị định số 88/2024/NĐ-CP ngày 15 tháng 7 năm 2024 quy định chi tiết về hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất, gồm: Hỗ trợ ổn định đời sống; hỗ trợ ổn định sản xuất, kinh doanh; hỗ trợ di dời vật nuôi; hỗ trợ để tháo dỡ, phá dỡ, di dời tài sản gắn liền với đất; hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm cho hộ gia đình, cá nhân.

Điểm mới thứ sáu liên quan đến vấn đề giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.

Cụ thể, quy định các trường hợp giao đất, cho thuê đất thông qua đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất tại: Các dự án thuộc trường hợp phải tổ chức đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư theo quy định của pháp luật quản lý ngành, lĩnh vực; Các dự án khu đô thị được HĐND cấp tỉnh quyết định việc giao đất, cho thuê đất thông qua đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư.

Ngoài ra, phân cấp toàn bộ thẩm quyền chấp thuận việc chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa, đất rừng (phòng hộ, rừng đặc dụng, đất rừng sản xuất là rừng tự nhiên) cho HĐND cấp tỉnh.

Sửa đổi một số điều của Luật Lâm nghiệp để thống nhất phân cấp toàn bộ thẩm quyền chấp thuận việc chuyển mục đích sử dụng rừng cho HĐND cấp tỉnh.

Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất nông nghiệp trong khu dân cư, đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có đất ở hoặc các loại đất phi nông nghiệp không phải là đất ở mà có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng sang đất ở thì cơ quan có thẩm quyền căn cứ vào quy hoạch sử dụng đất cấp huyện... (không phải đưa vào Kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện).

Điểm mới thứ bảy liên quan đến vấn đề tài chính đất đai. Theo đó, bỏ quy định về khung giá đất của Chính phủ; Bảng giá đất lần đầu được công bố và áp dụng từ ngày 01/01/2026; được điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung hàng năm; cục bộ theo loại đất, theo khu vực.

Ngoài ra, Luật cũng quy định cụ thể 04 phương pháp định giá đất, bao gồm: Phương pháp so sánh, phương pháp thu nhập, phương pháp thặng dư, phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất.

Theo đó, Chính phủ đã có thêm Nghị định số 71/2024/NĐ-CP ngày 27/6/2024 quy định về giá đất.

Điểm mới thứ tám liên quan đến vấn đề chế độ sử dụng đất. Theo đó, Luật đã mở rộng hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của cá nhân lên không quá 15 lần hạn mức giao đất nông nghiệp của cá nhân.

Mở rộng đối tượng được nhận chuyển nhượng đất trồng lúa cho cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp trong hạn mức được giao đất.

Đối với quy định về “Sử dụng đất kết hợp đa mục đích” thì sử dụng một phần diện tích đất của mục đích sử dụng đất chính vào mục đích khác, mục đích sử dụng đất chính là mục đích của thửa đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, đang sử dụng đất ổn định đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận.

Diện tích đất sử dụng vào mục đích kết hợp không quá 50% diện tích đất sử dụng vào mục đích chính (trừ diện tích đất ở sử dụng kết hợp đa mục đích).

Không làm thay đổi loại đất chính theo phân loại đất và đã được xác định theo quy định trong pháp luật đất đai; không làm mất đi điều kiện cần thiết để trở lại sử dụng đất vào mục đích chính; phải tuân thủ theo đúng quy định của pháp luật đất đai và pháp luật khác có liên quan.

TS. Nguyễn Văn Khôi, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Nguyên Phó Chủ tịch UBND TP. Hà Nội phát biểu khai mạc và đề dẫn Hội nghị.

- Kính thưa các đồng chí lãnh đạo các cơ quan Trung ương, lãnh đạo các địa phương.

- Kính thưa các quý vị đại biểu, khách quý, thưa các chuyên gia, nhà khoa học, nhà báo!

Lời đầu tiên, thay mặt cho lãnh đạo Hiệp hội Bất động sản Việt Nam và Ban Tổ chức, tôi xin gửi tới quý vị đại biểu, quý chuyên gia, các nhà khoa học, nhà báo và cộng đồng doanh nghiệp lời chào trân trọng và lời chúc sức khỏe tốt đẹp nhất!

Thưa Quý vị,

Thực hiện Công điện số 79/CĐ-TTg ngày 13/8/2024 của Thủ tướng Chính phủ về tổ chức triển khai có hiệu quả việc thi hành Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, nhằm tạo động lực mới cho phát triển kinh tế - xã hội, tạo lập môi trường đầu tư kinh doanh thuận lợi cho doanh nghiệp, người dân; ngay từ cuối tháng 8/2024, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam đã xây dựng kế hoạch thực hiện Đề án truyền thông: Tuyên truyền, phổ biến, thực thi có hiệu quả chính sách pháp luật về đất đai, nhà ở, kinh doanh bất động sản.

Hiệp hội Bất động sản Việt Nam xây dựng và tổ chức thực hiện Đề án truyền thông bao gồm 4 nội dung chính:

(1) Tổ chức Hội nghị đối thoại giữa cơ quan soạn thảo luật, các chuyên gia, doanh nghiệp và báo chí về cách hiểu và vận dụng 3 Luật;

(2) Tổ chức chuỗi 3 chương trình giao lưu trực tuyến giải đáp, trả lời trực tiếp các câu hỏi của người dân, doanh nghiệp về 3 Luật;

(3) Tuyên truyền, phổ biến về cách hiểu và vận dụng 3 Luật trên báo chí;

(4) Tuyên truyền, phổ biến thông qua ấn phẩm cẩm nang hỏi đáp về 3 Luật.

Sau khi nhận được đề xuất của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Văn phòng Chính phủ đã có công văn gửi Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Xây dựng và các cơ quan liên quan, truyền đạt ý kiến của Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ đánh giá cao vai trò, trách nhiệm của Hiệp hội trong quá trình tham gia phối hợp xây dựng các Luật Đất đai, Nhà ở, Kinh doanh Bất động sản và trong tổ chức thực hiện các Luật.

Phó Thủ tướng Chính phủ Trần Hồng Hà giao Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Xây dựng phối hợp với Hiệp hội trong khâu tổ chức, thực hiện để Đề án truyền thông đạt hiệu quả cao, góp phần tuyên truyền, phổ biến rộng rãi những nội dung đổi mới quan trọng của Luật Đất đai năm 2024, Luật Nhà ở năm 2023, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 và các văn bản dưới luật.

Thời gian qua, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam đã tích cực, chủ động phối hợp cùng các cơ quan chuyên môn thuộc Văn phòng Chính phủ, Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Xây dựng để xây dựng kế hoạch tổ chức chương trình chi tiết; tham vấn, lấy ý kiến của các địa phương, doanh nghiệp, các chuyên gia, các cơ quan báo chí, truyền thông về những vấn đề đặt ra, cách hiểu và vận dụng quy định mới của pháp luật liên quan đến thị trường bất động sản. Hiệp hội nhận thấy rằng, Chính phủ và các Bộ, ngành đã vào cuộc rất quyết liệt, chỉ đạo khẩn trương hướng dẫn, tổ chức tập huấn cho các địa phương về các chính sách mới được quy định trong các Luật và các văn bản quy định chi tiết để tổ chức thi hành hiệu quả, đưa các chính sách mới vào thực tiễn cuộc sống; Chỉ đạo kiểm tra, đôn đốc, hướng dẫn việc ban hành văn bản quy định chi tiết theo thẩm quyền được quy định trong Luật và các Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật. Uỷ ban Kinh tế, Uỷ ban Pháp luật và các cơ quan thuộc Quốc hội đã chủ động; tích cực trong việc đôn đốc, phối hợp với các cơ quan để tổ chức triển khai thi hành các luật mới liên quan đến thị trường bất động sản.

Trong giai đoạn hiện nay, khi các Luật bắt đầu đi vào thực tiễn cuộc sống, việc tổ chức tuyên truyền, phổ biến, giáo dục pháp luật sâu rộng trong các tầng lớp Nhân dân, cộng đồng doanh nghiệp, kiều bào ta ở nước ngoài là nhiệm vụ đặc biệt quan trọng, nhất là về những đổi mới trong chính sách pháp luật đất đai, nhà ở, kinh doanh bất động sản nhất là về quyền tiếp cận đối với đất đai, nhà ở; quyền lợi, nghĩa vụ, quan tâm của nhà nước đối với đối tượng chính sách xã hội; phân cấp, phân quyền; cải cách thủ tục hành chính; ưu đãi, thu hút đầu tư, giá đất… để nâng cao nhận thức, trách nhiệm trong thực thi pháp luật và giám sát thực hiện pháp luật. Xây dựng các ấn phẩm về pháp luật đất đai, nhà ở, kinh doanh bất động sản, cẩm nang hỏi đáp, để phổ biến rộng rãi trong nhân dân các vùng, miền trong cả nước.

Với tầm quan trọng của 3 Luật mới, đặc biệt là Luật Đất đai, ngày 10/10, Thủ tướng Chính phủ tiếp tục ký Công điện số 105/CĐ-TTg, gửi Bộ Tài nguyên và Môi trường cùng Chủ tịch HĐND và Chủ tịch UBND các tỉnh, thành phố về việc tập trung chỉ đạo, triển khai thi hành Luật Đất đai. Công điện nhấn mạnh tầm quan trọng của việc sớm đưa Luật Đất đai vào cuộc sống, coi đây là nhiệm vụ cấp bách để giải quyết các khó khăn, vướng mắc từ thực tiễn. Thủ tướng cũng chỉ đạo các tỉnh, thành phố phải hoàn thành việc ban hành đầy đủ các nội dung quy định chi tiết trong Luật Đất đai và các nghị định kèm theo trước thời hạn 15/10/2024. Nếu tiếp tục chậm trễ, lãnh đạo địa phương sẽ phải chịu trách nhiệm trước Chính phủ và Thủ tướng.

Thưa Quý vị,

Thời gian qua, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam đã tham dự tích cực, đầy đủ các Hội nghị, Hội thảo, Toạ đàm, Diễn đàn do Quốc hội, Chính phủ và các cơ quan của Quốc hội, Chính phủ tổ chức và nhận thấy rằng, sự vào cuộc quyết liệt của lãnh đạo các cấp đã tạo ra hiệu ứng thay đổi tâm lý và chính sách quan trọng cho thị trường bất động sản Việt Nam.

Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản có liên quan chặt chẽ, mật thiết đến việc triển khai các nhiệm vụ, dự án cụ thể phục vụ phát triển kinh tế-xã hội. Mục tiêu là tháo gỡ khó khăn, đề ra một số chủ trương, chính sách mới để tạo nguồn lực phát triển, trong đó có thị trường bất động sản, bảo đảm chế độ chính sách về nhà ở.

Thưa Quý vị,

Xuất phát từ yêu cầu giải quyết vướng mắc trong thực tiễn, khơi thông các động lực, phát huy các nguồn lực đất đai, vốn cho phát triển kinh tế - xã hội của đất nước; từ nguyện vọng của cộng đồng doanh nghiệp và trên cơ sở tình hình trên, dưới sự chỉ đạo và ủng hộ của Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Xây dựng, Văn phòng Chính phủ, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, hôm nay, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam tổ chức Hội nghị đối thoại: Tuyên truyền, phổ biến, thực thi hiệu quả chính sách, pháp luật về đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản. Hội nghị gồm 02 phiên:

Buổi sáng: Áp dụng hiệu quả Luật Đất đai 2024 và các văn bản hướng dẫn thi hành vào thực tiễn hoạt động của doanh nghiệp bất động sản: Giải đáp những băn khoăn của địa phương, doanh nghiệp.

Buổi chiều: Áp dụng hiệu quả Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh Bất động sản và các văn bản hướng dẫn thi hành vào thực tiễn hoạt động của doanh nghiệp bất động sản: Giải đáp những băn khoăn của địa phương, doanh nghiệp.

Trên cơ sở đó, thay mặt lãnh đạo Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, tôi trân trọng mời các chuyên gia, nhà khoa học tham dự Hội nghị cùng bàn thảo, đề xuất, kiến nghị để làm rõ thêm một số nội dung sau:

1. Kiến nghị, đề xuất liên quan đến những quy định mới của Luật Đất đai 2024 và các Nghị định, Thông tư hướng dẫn thi hành xoay quanh những vấn đề sau:

- Quy hoạch đất đai, dự án.

- Đấu giá, đấu thầu dự án.

- Phương pháp định giá đất, bảng giá đất; xác định giá đất cụ thể đối với các trường hợp đã được giao đất, cho thuê đất trước Luật Đất đai 2024; các quy định chuyển tiếp; tác động đến doanh nghiệp bất động sản, giá bất động sản khi áp dụng cách tính giá đất mới.

- Thu hồi, bồi thường, tái định cư, giải phóng mặt bằng; tính đúng, tính đủ chi phí đầu tư kinh doanh của doanh nghiệp.

- Thông tin, dữ liệu đất đai.

- Đất nông nghiệp.

- Đất cho nhà ở xã hội.

- Những vấn đề khác cần tiếp tục được cụ thể hóa đúng và đầy đủ trong các văn bản quy định chi tiết, hướng dẫn thi hành để nâng cao hiệu quả tổ chức thi hành trong thực tiễn và thuận lợi hơn cho hoạt động đầu tư, kinh doanh của doanh nghiệp.

2. Kiến nghị, đề xuất liên quan đến những quy định mới trong Luật Kinh doanh bất động sản 2023, Luật Nhà ở 2023 và các Nghị định, Thông tư hướng dẫn thi hành xoay quanh những vấn đề sau:

- Huy động vốn từ kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai.

- Chuyển nhượng hợp đồng kinh doanh bất động sản, không bao gồm hợp đồng mua bán, thuê mua diện tích sàn trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai.

- Bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư trong kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai với trường hợp người mua không có yêu cầu bảo lãnh.

- Cơ sở pháp lý cho việc đầu tư, kinh doanh các sản phẩm condotel, officetel…

- Nhà ở xã hội, cải tạo chung cư cũ, tiêu chuẩn, quy chuẩn nhà ở.

- Vướng mắc có thể phát sinh trong quy định chủ đầu tư chuyển nhượng dự án bất động sản phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai của dự án; các điều kiện chuyển nhượng dự án bất động sản có liên quan đến nợ xấu?

- Quy định về trách nhiệm công khai thông tin của doanh nghiệp bất động sản.

- Vấn đề thí điểm cho phép thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng "đất khác" (không phải là đất ở).

- Tài chính bất động sản.

- Vai trò của nhà nước đối với thị trường bất động sản.

- Chuẩn hoá các chủ thể tham gia thị trường bất động sản.

- Vấn đề xử lý chuyển tiếp khi thực hiện các quy định mới.

- Những vấn đề khác cần tiếp tục được cụ thể hóa đúng và đầy đủ trong các văn bản quy định chi tiết, hướng dẫn thi hành để nâng cao hiệu quả tổ chức thi hành trong thực tiễn và thuận lợi hơn cho hoạt động đầu tư, kinh doanh của doanh nghiệp.

Thưa Quý vị,

Với sức mạnh và độ lan tỏa lớn, trong kỷ nguyên mới, kỷ nguyên vươn mình của dân tộc, doanh nghiệp bất động sản Việt Nam là chủ thế chính để thực hiện Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia giai đoạn 2021 - 2030, tầm nhìn đến năm 2045; Đề án xây dựng 1 triệu căn nhà ở xã hội; Chiến lược phát triển du lịch đến năm 2030; Chiến lược phát triển ngành thương mại, dịch vụ và công nghiệp của Việt Nam… và hội nhập kinh tế quốc tế. Vấn đề còn lại chỉ là việc tiếp tục hoàn thiện thể chế để phát triển bền vững thị trường này, nhất là các Nghị định, Thông tư và kế hoạch, hướng dẫn của các địa phương.

Kính thưa Quý vị,

Cũng nhân dịp này, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam và Ban Tổ chức xin được bày tỏ lòng biết ơn và trân trọng trước sự quan tâm, ủng hộ của Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ, đồng chí Bộ trưởng, Chủ nhiệm Văn phòng Chính phủ, Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Xây dựng, lãnh đạo các cơ quan Trung ương và địa phương, các chuyên gia cấp cao, nhà báo và lãnh đạo các doanh nghiệp cùng toàn thể Quý vị đã dành cho chúng tôi trong suốt thời gian qua.

Chúc các Quý vị đại biểu nhiều sức khỏe, hạnh phúc và thành công.

Xin trân trọng cảm ơn!

Các khách mời tham dự chương trình

Hội nghị có sự tham dự của:

Về phía Quốc hội, các cơ quan Trung ương

Bà Nguyễn Mai Phương, Phó Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật của Quốc hội

Ông Phan Đức Hiếu, Ủy viên Thường trực, Ủy ban Kinh tế của Quốc hội

Ông Vương Duy Dũng, Phó Cục trưởng Cục trưởng Cục quản lý Nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng

Ông Nguyễn Đắc Nhẫn, Phó Vụ trưởng Vụ Đất đai, Bộ Tài nguyên và Môi trường.

Về phía các chuyên gia nhà khoa học:

TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính, tiền tệ Quốc gia

PGS.TS. Nguyễn Quang Tuyến, Phó Chủ tịch Hội đồng Trường, Trưởng Khoa Pháp luật Kinh tế, Trường Đại học Luật Hà Nội

Bà Phạm Thị Thịnh, Chuyên viên cao cấp, Trưởng phòng Đăng ký đất đai, Cục Đăng ký và Dữ liệu thông tin đất đai, Bộ Tài nguyên và Môi trường.

Về phía Hiệp hội Bất động sản Việt Nam:

TS. Nguyễn Văn Khôi, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Nguyên Phó Chủ tịch UBND TP. Hà Nội

Ông Đỗ Viết Chiến, Phó Chủ tịch thường trực Hiệp hội Bất động sản Việt Nam.

Về phía Ban Tổ chức:

Nhà báo Phạm Nguyễn Toan, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Tổng Biên tập Tạp chí Bất động sản Việt Nam

Ông Bùi Văn Doanh, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam.

Ngoài ra, Hội nghị còn có sự tham gia của đại diện các bộ ngành, địa phương, Tổng Liên đoàn Lao động Việt Nam, các chuyên gia kinh tế, chuyên gia pháp lý đầu ngành, đại diện cộng đồng doanh nghiệp bất động sản, cùng đông đảo phóng viên đến từ 70 cơ quan thông tấn báo chí.

Tùng Dương