Sửa đổi các vướng mắc pháp luật liên quan đến thị trường bất động sản: Cần lấy Luật Đất đai làm gốc

Tham dự Hội nghị, về phía lãnh đạo các cơ quan Nhà nước có TS. Vũ Tiến Lộc, Ủy viên Ủy ban Kinh tế của Quốc hội, Chủ tịch Trung tâm Trọng tài Quốc tế Việt Nam; GS. TS. Hoàng Văn Cường, Đại biểu Quốc Hội, Ủy viên Ủy ban Tài chính – Ngân sách Quốc hội, Phó Hiệu trưởng trường Đại học Kinh tế Quốc dân; bà Đoàn Thị Thanh Mỹ, Phó Tổng cục trưởng Tổng cục Đất đai, Bộ Tài Nguyên và Môi trường; ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường bất động sản; Bộ Xây dựng; ông Nguyễn Xuân Trọng, Phó Cục trưởng cục Quy hoạch đất đai, Bộ Tài nguyên và Môi trường; bà Hoàng Thị Vân Anh, Vụ trưởng Vụ Chính sách pháp luật pháp chế, Tổng cục Quản lý đất đai, Bộ Tài nguyên và Môi trường; ông Luyện Văn Phương, Phó Giám đốc Sở xây dựng Hà Nội.

Về phía các chuyên gia, nhà khoa học có: TS. Cấn Văn Lực, Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính – tiền tệ quốc gia, Kinh tế trưởng BIDV; PGS. TS. Nguyễn Quang Tuyến, Phó Chủ tịch Hội đồng trường Đại học Luật Hà Nội; TS. Vũ Đình Ánh, chuyên gia Kinh tế; PGS.TS Doãn Hồng Nhung – Giảng viên Cao cấp Khoa Luật, Đại học Quốc gia Hà Nội.

Về phía lãnh đạo Hiệp hội Bất động sản Việt Nam có: Ông Nguyễn Văn Khôi, Phó Chủ tịch thường trực phụ trách Hiệp hội Bất động sản Việt Nam; ông Nguyễn Mạnh Hà, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam; ông Đỗ Viết Chiến, Tổng Thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam; TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam; Nhà báo Phạm Nguyễn Toan, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam; Tổng biên tập Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam.

Ngoài ra còn có sự tham gia của đông đảo đại diện các doanh nghiệp thành viên Hiệp hội Bất động sản Việt Nam và các cơ quan báo chí truyền thông.

Phát biểu mở đầu Hội nghị, ông Nguyễn Văn Khôi, Phó Chủ tịch thường trực phụ trách Hiệp hội Bất động sản Việt Nam nhìn nhận, đất đai là yếu tố quan trọng đóng vai trò chi phối các hoạt động của thị trường bất động sản do đó cần hoàn chỉnh khung pháp lý để quản lý, phát triển bất động sản đa công năng.

“Các luật liên quan đến thị trường bất động sản đang còn có quá nhiều bất cập. Vì vậy, rất cần các doanh nghiệp, chuyên gia cho ý kiến để nhằm hoàn thiện các luật, phát triển thị trường bất động sản”, ông Khôi khẳng định.

Theo Phó Chủ tịch thường trực phụ trách Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, trước hết là phải sửa đổi đồng bộ giữa các luật như: Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản nói riêng và các luật chuyên ngành nói chung. Cùng với đó là ban hành các cơ chế, chính sách để cân bằng ổn định nền kinh tế vĩ mô và tạo điều kiện cho doanh nghiệp phát triển an toàn, bền vững, thu hút đầu tư và nâng cao chất lượng kinh doanh bất động sản.

Ngoài ra, theo ông Khôi, cũng cần xem xét để tạo điều kiện cho bất động sản du lịch phát triển, đưa ngành du lịch trở thành ngành mũi nhọn cho nền kinh tế; phát triển bất động sản công nghiệp và nhà ở công nhân góp phần thực hiện công nghiệp hóa; mở ra hướng mới cho bất động sản nông nghiệp, lâm nghiệp sinh thái và làm sao phát triển được nhà ở xã hội, cải tạo chung cư cũ... đúng chủ trương của Đảng và Chính phủ được thể hiện trong chiến lược phát triển kinh tế - xã hội 10 năm (2021 - 2030) của Đại hội XIII của Đảng và chương trình Phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2030 và tầm nhìn đến 2045.

“Hiệp hội Bất động sản Việt Nam rất mong nhận được nhiều ý kiến của các tổ chức, cơ quan, doanh nghiệp, các chuyên gia, các nhà khoa học nhằm tránh nội dung chồng chéo, thiếu thống nhất khi sửa đổi các luật, các cơ chế, chính sách. Đồng thời, các địa phương cần hiểu vận dụng các luật tối đa, nhất quán, tránh mỗi địa phương giải quyết khác nhau. Mục đích là phát triển mạnh chương trình nhà ở và thị trường bất động sản đáp ứng nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội và cuộc sống”, ông Khôi nhấn mạnh.

Phát biểu tại Hội nghị, ông Vũ Tiến Lộc, Ủy viên Ủy ban Kinh tế của Quốc hội, Chủ tịch Trung tâm Trọng tài Quốc tế Việt Nam hoan nghênh Hiệp hội Bất động sản Việt Nam tổ chức Hội nghị về góp ý sửa các bộ luật mà sắp tới Quốc hội họp sửa đổi.

“Tôi cho rằng, 3 luật: Luật Đất Đai, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở là hình tam giác có quan hệ chặt chẽ tác động tới thị trường bất động sản, quyết định sự phát triển của thị trường bất động sản nhưng cũng chính 3 luật này cũng đem đến nhiều vướng mắc”, ông Lộc khẳng định.

Theo ông Vũ Tiến Lộc, hệ thống pháp luật về đất đai và kinh doanh bất động sản hiện nay đang nảy sinh nhiều vấn đề cần giải quyết mà các địa phương kêu, chính quyền đau đầu, doanh nghiệp vướng, “đại bàng” hay “chim sẻ” đều khó khăn.

“Tôi cho rằng, việc sửa đổi 3 mũi giáp công này là cần thiết để thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, an toàn, thống nhất về chính sách, đơn giản thủ tục. Việc sửa đổi luật cần phải theo hai hướng: Tập trung xử lý chồng chéo, triệt tiêu các đường mờ, làm rõ các đường sáng, thúc đẩy các sản phẩm bất động sản mới. Trong thực thi pháp luật phải đảm bảo linh hoạt, lan tỏa các mô hình điều hành chính sách tốt ở các địa phương.

Tóm lại, phải sửa đổi căn bản và triệt để nhưng trong bối cảnh hiện nay khó có thể làm được, do đó việc sửa đổi chỉ có thể theo từng bước”, ông Lộc nhấn mạnh.

Nhiều quy định pháp luật chồng chéo, việc sửa đổi cần dựa trên nền tảng Luật Đất đai

Trình bày tham luận tại Hội nghị, PGS. TS. Nguyễn Quang Tuyến, Phó Chủ tịch Hội đồng trường Đại học Luật Hà Nội đánh giá, hiện nay, trong hệ thống pháp luật về kinh doanh bất động sản còn tồn tại một số điểm nghẽn cần tháo gỡ để góp phần phục hồi sự phát triển của thị trường bất động sản sau đại dịch Covid-19. Trong đó, trọng tâm là các điểm nghẽn từ chồng chéo giữa các luật điều chỉnh thị trường bất động sản như: Luật Đất đai năm 2013, Luật Đấu thầu năm 2013, Luật Nhà ở năm 2015, Luật Quy hoạch đô thị năm 2009 và Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014.

Theo đó, PGS. TS. Nguyễn Quang Tuyến nhấn mạnh một số vấn đề như: Vướng mắc về thời gian sử dụng đất, ví dụ bất động sản chung cư chỉ có niên hạn sử dụng 50 năm thì khi hết 50 năm thì chủ sở hữu quyền sử dụng phải mua lại hay bị xóa sổ. Đây là điều luật còn bỏ ngỏ mà ông Tuyến cho rằng, nếu không cập nhật, bổ sung kịp thời thì chắc chắn sẽ xảy ra tranh cãi trong tương lai.

Bên cạnh đó là bất cập về giao dịch nhà đất. Cụ thể Luật Đất đai 2013 chưa quy định cụ thể về thời điểm phát sinh hiệu lực của hợp đồng nên khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn liền với nhà ở sẽ có bất cập.

Ngoài ra, ông Tuyến cho rằng, cần có cơ chế để người dân tham gia vào việc xây dựng giá đất một cách chủ động và tạo được sự đồng thuận.

Liên quan đến quy định triển khai lập quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch đô thị, theo PGS.TS. Nguyễn Quang Tuyến cũng đang có mâu thuẫn, trùng lặp gây khó khăn trong quá trình thực hiện. Mục đích sử dụng đất ở một số vị trí không thống nhất với nhau, dẫn đến nhiều trường hợp, người sử dụng đất được phép chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch sử dụng đất nhưng không được cấp phép xây dựng do không phù hợp với quy hoạch đô thị.

“Tôi cho rằng, trong việc thực thi luật, nên đặt ra nguyên tắc, các quan hệ xã hội liên quan đến sử dụng đất thì nên dẫn chiếu theo Luật Đất đai, lấy Luật Đất đai làm gốc, tránh việc khi xuất hiện một luật mới thì lại xa rời Luật Đất đai”, PGS.TS. Nguyễn Quang Tuyến kết lại.

Ông Lê Tuấn Hải, đại diện Công ty Cổ Phần Tập đoàn Telin cũng cho rằng, việc sửa đổi các vướng mắc hiện nay liên quan đến thị trường bất động sản cần lấy Luật Đất đai làm luật gốc, từ đó sửa các bộ luật liên quan.

Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hội đồng quản trị GP. Invest nhìn nhận, hiện nay, bất động sản là một chuyên ngành phức tạp nhưng có nhiệm vụ thúc đẩy hàng loạt các ngành kinh tế khác, nên phải có sự tháo gỡ cho thị trường bất động sản. Nhưng theo thống kê, các luật tác động vào bất động sản đang có khoảng 12 Luật, còn liên quan thì có tới 60 Luật. Nếu xét về thủ tục hành chính thì một dự án theo tính toán của chúng tôi thì phải có 36 con dấu một dự án mới hoàn thành. Thậm chí, theo ý kiến của một luật sư thì có tới 120 con dấu nếu tính cả những quy định không chính thức.

“Có thể nói là thủ tục hành chính về bất động sản vô cùng phức tạp. Tuy nhiên, các thủ tục pháp lý càng phức tạp hơn, chúng tôi thường gọi là “ma trận”. Vậy sửa như thế nào? Chúng tôi tán đồng quan điểm phải lấy Luật Đất đai, Luật Đầu tư làm 2 luật nền để từ đó các luật chuyên ngành lấy 2 Luật này làm cơ sở sửa đổi thì mới tháo gỡ được. Trong khi các Luật khó có thể đồng nhất thì phải có luật nền mới giải quyết được những tranh cãi”, ông Hiệp khẳng định.

Quy định dành 20% quỹ đất xây nhà ở xã hội trong dự án thương mại: “Nên bỏ càng sớm càng tốt”

Trình bày tham luận về sửa đổi luật để tháo gỡ kho khăn cho doanh nghiệp bất động sản, đại diện các doanh nghiệp phản ánh nhiều bất cập liên quan đến việc triển khai các dự án nhà ở xã hội và đề xuất các hướng giải pháp sửa đổi, tháo gỡ.

Cụ thể, liên quan đến quy định dành 20% quỹ đất cho nhà ở xã hội trong dự án nhà ở thương mại, ông Nguyễn Lê Mỹ Hưng, Phó Giám đốc Khối Điều hành dự án TP.HCM, Tập đoàn Novaland đề xuất thay vì bắt buộc, cần sửa đổi theo hướng chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại có quyền lựa chọn việc dành 20% quỹ đất trong dự án để xây dựng nhà ở xã hội hoặc chuyển đổi quỹ đất 20% dành cho phát triển nhà ở xã hội sang một khu vực khác thuộc sở hữu hợp pháp của chủ đầu tư để phát triển một dự án nhà ở xã hội độc lập nhằm đảm bảo dành đủ quỹ đất phát triển nhà ở xã hội và thực hiện đúng nghĩa vụ của chủ đầu tư.

Ông Trần Quốc Dũng – Phó Tổng Giám đốc Tập đoàn Hưng Thịnh cũng kiến nghị: Trước mắt đối với các khu đất do chủ đầu tư tự tạo lập (nhận chuyển nhượng, góp vốn…) cho chủ đầu tư được quyền lựa chọn phương án bố trí bằng đất tại khu vực phù hợp hoặc bằng tiền mà không phân biệt quy mô khu đất, dự án. Về lâu dài, chiến lược phát triển nhà ở thì Nhà nước nên có các quỹ đất sạch quy hoạch khu vực xây dựng và giao cho cơ quan quản lý kinh doanh nhà cấp tỉnh làm chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở xã hội.

Là đơn vị có hơn 11 dự án nhà ở xã hội, ông Vương Quốc Toàn, đại diện Tập đoàn Bất động sản Lan Hưng cũng nêu kiến nghị nên sửa đổi quy định trích 20% quỹ đất để xây nhà ở xã hội trong dự án nhà ở thương mại. “Đây là quy định còn quá nhiều bất cập, chúng tôi đề nghị nên loại bỏ càng sớm càng tốt”, ông Toàn khẳng định.

Bên cạnh đó, ông Toàn cho biết, việc quy định 20% nhà ở cho thuê hiện nay đang không có người thuê. Vì vậy, chúng ta nên sửa đổi theo hướng giảm xuống còn 5 - 10%. Điều này sẽ giúp giảm lãng phí ngân sách, còn những dự án nào mà không ai thuê thì nên cho doanh nghiệp bán. “Như doanh nghiệp chúng tôi, hiện nay đang vướng hàng ngàn căn hộ cho thuê mà không ai thuê”, ông Toàn nói.

Ngoài ra, theo đại diện doanh nghiệp này, trong Điều 49 của Luật Nhà ở quy định rất nhiều đối tượng như công chức, viên chức, người có công… là đối tượng được mua nhà ở xã hội. Để tránh tình trạng khó khăn khi bán hàng của các doanh nghiệp, chúng tôi đề nghị thống nhất tên gọi, chỉ sử dụng duy nhất tên nhà ở xã hội cho người có thu nhập thấp chứ không phân ra các đối tượng cụ thể.

Cũng chia sẻ về việc tháo gỡ khó khăn cho các doanh nghiệp làm nhà ở xã hội, dưới góc độ cơ quan quản lý, ông Luyện Văn Phương, Phó Giám đốc Sở xây dựng Hà Nội cũng đồng tình, đối với nhà ở xã hội, hiện các quy định nhà ở xã hội đang rất bất cập. Ông Phương cho biết, Hà Nội đang đề xuất xây dựng nhà ở xã hội tập trung, thống kê cho thấy nhu cầu là khoảng 6,8 triệu mét vuông sàn nhà ở xã hội đến năm 2030. Nhưng tổng mặt sàn nhà ở đã được thực hiện chỉ đạt khoảng 1,2 triệu mét vuông sàn.

Theo ông Phương, chỉ nên để các cơ quan quản lý Nhà nước bố trí quy hoạch chứ không phải các nhà đầu tư bố trí tại các dự án, rõ ràng cơ chế để lựa chọn nhà đầu tư. “Bởi các dự án đã thông qua đấu giá đấu thầu rồi, sau đó phải dành 20% cho nhà ở xã hội thì Nhà nước lại phải tính toán để trả lại cho nhà đầu tư, rất bất cập”, ông Phương khẳng định.

Về vấn đề này, GS.TS. Hoàng Văn Cường, Đại biểu Quốc hội, Uỷ viên Uỷ ban Tài chính ngân sách Quốc hội cũng đánh giá, hiện quy định chủ đầu tư phát triển nhà ở thương mại phải dành 20% cho nhà ở xã hội là vô cùng bất cập, không khác gì “bia kèm lạc”. Quy định này xuất phát từ mong muốn sự công bằng trong cuộc sống, để người nghèo cũng sống như người giàu, nhưng đây là điều không thể.

Tháo gỡ bất cập trong tiếp cận đất đai, khơi thông điểm nghẽn tại các dự án nhà ở

Về hình thức sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, các doanh nghiệp cũng cho rằng, sự thiếu thống nhất trong quy định về “đất ở” và “đất khác” trong việc cấp chủ trương đầu tư dự án nhà ở đang gây khó khăn do doanh nghiệp, khiến hàng trăm dự án bị tắc nghẽn. Tập đoàn Novaland đề xuất sửa đổi khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở 2014 theo hướng nhà đầu tư có quyền sử dụng “đất khác” không phải là đất ở đáp ứng điều kiện cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư nhằm đảm báo tính thống nhất đồng bộ, liên thông giữa các quy định pháp luật.

Đại diện tập đoàn Hưng Thịnh cũng kiến nghị xem xét, sửa đổi quy định này để cho phép “các loại đất khác phù hợp quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được phê duyệt” được đầu tư phát triển dự án nhà ở thương mại.

Ông Lê Tuấn Hải, Công ty Cổ Phần Tập đoàn Telin khẳng định, phải coi bất động sản là một sản phẩm hàng hoá, mua đi bán lại trong xã hội, do đó cần giảm càng nhiều thủ tục hành chính càng tốt để việc mua bán được thuận lợi. Các thủ tục hành chính cần phải uỷ quyền cho các đơn vị chức năng, cần phân cấp phân quyền càng cụ thể càng tốt để đẩy nhanh, giải quyết nhanh thủ tục hành chính.

Ông Hải phân trần, hiện doanh nghiệp chỉ được công nhận là chủ đầu tư khu đô thị khi có quyền sử dụng đất ở hoặc đã có đất ở và các loại đất khác nhưng lại không công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại, khu đô thị có nhà ở đối với các trường hợp chỉ có quyền sử dụng đất là đất nông nghiệp hoặc đã có đất phi nông nghiệp (không phải đất ở).

“Điều này khiến các dự án chưa có đất ở đều bị tắc. Tôi cho rằng, phải sửa ngay thì sẽ giải phóng được hàng trăm dự án”, ông Hải nói.

Luật sư Trương Thanh Đức, Trọng tài viên Trung tâm Trọng tài Quốc tế Việt Nam chia sẻ, có một thực trạng là so với thu nhập thì giá bất động sản của Việt Nam đang quá cao. Điều này là do nhu cầu cao, chênh lệch cung cầu lớn, khan hiếm sản phẩm và đó cũng là hệ lụy của việc vướng mắc pháp luật.

“Nếu cầu cao, các nhà phát triển bất động sản cần phải cân bằng. Cách tốt nhất là cho phép chuyển đổi “đất khác” thành đất ở để khơi thông thị trường. Nếu chúng ta chặn đứng, các bộ luật không đi trước mà chỉ sửa lẻ tẻ sẽ không giải quyết được các bất cập. Thực tế có những dự án 10 năm vẫn bế tắc vì vướng luật không thể giải quyết”, luật sư Trương Thanh Đức nói.

Về việc xác định rõ các trường hợp đấu thầu dự án đầu tư có sử dụng đất và đấu giá quyền sử dụng đất, đại diện tập đoàn Novaland cho rằng, pháp luật đất đai đang không quy định cụ thể đối với một khu đất có hiện trạng hỗn hợp, tức một phần là đất hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng, một phần là đất trống do Nhà nước quản lý và các loại đất khác thì khi thực hiện dự án sẽ thực hiện đấu thầu dự án đầu tư có sử dụng đất cho toàn bộ diện tích khu đất hay thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất đối với phần diện tích đất Nhà nước quản lý. Ngoài ra, các tiêu chí cụ thể về quy mô, diện tích khu đất Nhà nước quản lý khi nào sẽ thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất cũng chưa được quy định cụ thể dẫn đến khó khăn cho doanh nghiệp khi thực hiện các thủ tục để được lựa chọn là chủ đầu tư thực hiện dự án.

“Để có cơ sở pháp lý rõ ràng khi quyết định chủ trương và lựa chọn chủ đầu tư, và cơ quan chấp thuận chủ trương có cơ sở phê duyệt, Tập đoàn Novaland đề xuất bổ sung thêm quy định cụ thể về vấn đề này”, ông Nguyễn Lê Mỹ Hưng, Phó Giám đốc Khối Điều hành dự án TP.HCM, Tập đoàn Novaland khẳng định.

Ông Trần Quốc Dũng – Phó Tổng Giám đốc Tập đoàn Hưng Thịnh cũng đề xuất, cần điều chỉnh Điều 118 Luật Đất đai theo hướng quy định loại trừ, tức chỉ quy định các trường hợp phải thực hiện đấu giá, còn lại là không thông qua đấu giá hoặc ngược lại; bổ sung thêm trường hợp giao đất, cho thuê đất không qua đấu giá.

“Tôi kiến nghị luật hoá chế định “đấu thầu dự án có sử dụng đất”, giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu thầu vào Luật Đất đai”, đại diện Hưng Thịnh nhấn mạnh.

Liên quan đến việc bàn giao, quản lý đối với các công trình hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội thuộc dự án phát triển nhà ở, đại diện Tập đoàn Novaland cho biết: Tại khoản 3 Điều 26 Luật Nhà ở 2014 và Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 có quy định về việc chủ đầu tư thực hiện bàn giao công trình hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội cho cơ quan có thẩm quyền hoặc tự mình thực hiện quản lý theo văn bản quyết định chủ trương đầu tư. Tuy nhiên, Luật Nhà ở 2014 và Luật Đầu tư 2020 chưa có quy định hướng dẫn về cách thức xác định công trình hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội nào phải bàn giao hoặc công trình hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội nào chủ đầu tư được tự quản lý, gây khó khăn cho chủ đầu tư và cơ quan thẩm định khi thực hiện thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư. Do đó, cần bổ sung làm rõ thêm quy định này.

Ngoài các bất cập trên, ông Trần Quốc Dũng – Phó Tổng Giám đốc Tập đoàn Hưng Thịnh cũng kiến nghị thêm một số vấn đề để khơi thông các điểm nghẽn của thị trường bất động sản, tháo gỡ cho doanh nghiệp, cụ thể:

Về Luật Đất đai: Tại Điều 3, về giải thích từ ngữ không có khái niệm “chuyển mục đích sử dụng đất” khiến quá trình áp dụng pháp luật chưa có sự thống nhất. Do đó, nên đưa vào khái niệm “chuyển mục đích sử dụng đất” phù hợp theo quy hoạch đô thị, kế hoạch sử dụng đất tại thời điểm chuyển mục đích sử dụng đất.

Về thời điểm tính thời hạn sử dụng đất: Đề xuất thống nhất các quy định của Luật Đất đai và pháp luật đầu tư theo hướng thuận lợi cho nhà đầu tư đảm bảo khai thác tối đa hiệu quả dự án có sử dụng đất, tốt nhất là tính thời hạn sử dụng đất. Trường hợp chưa đồng ý với đề xuất mở rộng trên, Luật Đất đai cũng nên làm rõ các quy định hiện hành để dễ áp dụng.

Ngoài ra, ông Dũng cho rằng, cần làm rõ chế độ sử dụng đất, bổ sung loại “đất du lịch” vào Điều 153 để tạo điều kiện phát triển du lịch, bổ sung loại “đất công”, “đất công cộng”; điều chỉnh điểm b khoản 2 Điều 174 Luật Đất đai 2013 theo hướng chủ đầu tư có thể chuyển nhượng dự án sau khi dự án được chấp thuận chủ trương đầu tư, chấp thuận nhà đầu tư.

Tạo cơ chế thu hồi đất thỏa đáng, hoàn thiện chính sách tài chính đất đai

Cũng tại Hội nghị, TS. Cấn Văn Lực, Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính – tiền tệ quốc gia, Kinh tế trưởng BIDV trình bày tham luận về 10 kiến nghị sửa đổi Luật Đất đai 2013. Trong đó nhấn mạnh vấn đề cần có cơ chế thu hồi đất thỏa đáng hơn.

“Hiện nay việc này khó thực hiện là do phương án tính giá đất, mức giá 5 năm mới thay đổi 1 lần trong khi thực tế nền kinh tế xã hội thay đổi rất nhanh trong 5 năm. Do đó cần đẩy nhanh chu kỳ thay đổi giá đất, bên cạnh đó là do hệ số thấp, tôi cho rằng giá đền bù cần thay đổi”, TS. Cấn Văn Lực khẳng định.

Liên quan đến hệ thống tài chính đất đai, ông Lực cho rằng, cần xem lại thẩm quyền ban hành khung giá đất, bảng giá đất.

“Hiện nay chính quyền địa phương đang thực hiện thủ tục này. Tôi đề xuất nên thuê cơ quan định giá đất độc lập”, ông Lực nói. Ngoài ra, theo chuyên gia này, các bộ luật cần phải nêu rõ trách nhiệm xây dựng cơ sở đất đai, số hoá số liệu đất đai cần đề cao hơn nữa.

Liên quan đến vấn đề giá đất, ông Trần Quốc Dũng – Phó Tổng Giám đốc Tập đoàn Hưng Thịnh cho biết, hiện nay chưa có quy định rõ ràng trong việc thực hiện khấu trừ tiền đất tại các dự án liên quan đến chi phí mà nhà đầu tư đã bỏ ra để đền bù, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất dẫn đến nhiều cách hiểu khác nhau. Do đó, cần điều chỉnh pháp luật đất đai theo hướng được khấu trừ toàn bộ chi phí đền bù, nhận chuyển nhượng của toàn bộ diện tích dự án.

“Đồng thời, nên nghiên cứu thống nhất áp dụng 1 phương pháp duy nhất để tính giá đất. Ngoài ra xem xét điều chỉnh quy định tại khoản 1 Điều 73 Luật Đất đai theo hướng tạo điều kiện cho các chủ đầu tư trong việc nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất”, ông Dũng nói thêm.

Đại diện Công ty Cổ phần Đầu tư xây dựng Phát triển nhà số 7 Hà Nội cũng chỉ ra bất cập quy định về khung giá đất và bảng giá đất tại Điều 113 và 114 Luật Đất đai. Theo đơn vị này, khung giá đất và giá đất thực tế trên thị trường là một bất cập kéo dài trong nhiều năm qua, việc cố định thời gian ban hành khung giá đất 5 năm một lần là không thực tế. Giữa khung giá đất, bảng giá đất với giá thực tế có sự chênh lệch rất lớn, không phản ánh đúng diễn biến của thị trường.

Do đó, doanh nghiệp này đề xuất bỏ quy định về thời gian ban hành khung, bảng giá đất (định kỳ 5 năm một lần) mà giao quyền cho HĐND và UBND cấp tỉnh chủ động, chịu trách nhiệm ban hành bảng giá đất và giá đất cụ thể của địa phương để đảm bảo nguyên tắc, phương pháp định giá đất theo quy định tại điểm c, khoản 1, Điều 112 Luật Đất đai là "phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường…".

Việc quy định UBND cấp huyện phê duyệt kế hoạch sử dụng đất hàng năm, đại diện doanh nghiệp này cho rằng đây là quy định không hợp lý vì: Đối với các dự án đang triển khai trong kỳ kế hoạch đã được phê duyệt nếu chưa thực hiện xong công tác giải phóng mặt bằng thì phải tiếp tục đăng ký kế hoạch sử dụng đất của năm tiếp theo, trên thực tế đang gây ra nhiều bất cập dẫn đến các dự án chậm hoặc dừng triển khai do phải đợi phê duyệt kế hoạch sử dụng đất hàng năm của UBND cấp huyện.

Theo đó, doanh nghiệp đề xuất: Xem xét sửa đổi đối với kế hoạch sử dụng đất của UBND cấp huyện 3 năm phê duyệt một lần thay vì phải đăng ký và phê duyệt kế hoạch hàng năm như quy định tại Điều 37, mà hàng năm UBND cấp huyện chỉ cần phê duyệt bổ sung các dự án đăng ký mới. Điều này sẽ giúp các dự án đang triển khai có thời gian để thực hiện, tránh tình trạng dự án chậm hoặc có thể dừng triển khai trong khi đợi phê duyệt kế hoạch sử dụng đất hàng năm của UBND cấp huyện.

Đại diện Tập đoàn Novaland cũng đánh giá, vấn đề về xác định giá đất cũng còn nhiều bất cập khi chênh lệch giá giữa thị trường và bảng định giá, thời gian định giá lâu, cần làm rõ hơn trong lần sửa đổi các luật tới đây.

Chuyên gia kinh tế, TS. Vũ Đình Ánh nhận định, riêng vấn đề về tài chính đất đai có rất nhiều vấn đề phải sửa trong Luật Đất đai vì nó liên quan đến sử dụng đất như Luật Thuế thu nhập cá nhân, Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp.

“Cần sửa lại toàn bộ quan niệm về định giá bất động sản, cái gọi là giá thị trường hiện nay đang chưa phù hợp. Ai là người định giá? Ai là người chịu trách nhiệm, giá đó để làm gì? Cần phải sửa các quy định liên quan đến khoản thu ngân sách, thuế. Chúng ta không chỉ cần sửa Luật Đất đai mà còn phải sửa cả luật về quản lý giá, định giá”, TS. Vũ Đình Ánh khẳng định.

Bên cạnh đó, TS. Vũ Đình Ánh cho rằng, một vấn đề quan trọng nữa là liên quan đến thị trường trái phiếu doanh nghiệp. Phải làm thế nào để trái phiếu doanh nghiệp giảm thiểu rủi ro bởi đây là một kênh huy động vốn quan trọng. Các doanh nghiệp bất động sản luôn luôn cần vốn, nên cần phát triển hơn nữa những kênh huy động vốn mà vẫn đảm bảo an toàn cho nhà đầu tư, không nên thu hẹp.

“Cần phải sửa cả Luật Các tổ chức tín dụng, quy định về tài sản thế chấp bởi hiện nay 70% tài sản đảm bảo trong ngân hàng là bất động sản. Làm sao để các ngân hàng họ không phải nghe thấy doanh nghiệp bất động sản là họ sợ.

Mới đây câu chuyện đánh thuế tài sản đang là chủ đề nóng của dư luận, tuy nhiên đến nay khái niệm thế nào là tài sản vẫn còn khá mơ hồ”, TS. Vũ Đình Ánh nói thêm.

Ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng chia sẻ, vấn đề nghĩa vụ tài chính về đất đai là một đề rất lớn, vì vấn dề này liên quan đến giá nhà, giá đất. Cơ cấu giá đất trong 1m2 chiếm bao nhiêu phần trăm nghĩa vụ tài chính? Nếu các doanh nghiệp có hàng nghìn mét vuông đất thì sẽ nộp tiền nghĩa vụ như thế nào?

“Liên quan đến Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, quan điểm của Bộ Xây dựng chúng tôi là cần trình lên Quốc hội song song với Luật Đất đai để những vấn đề mâu thuẫn, chồng chéo được sửa đổi cùng một lúc và đồng bộ. Chúng tôi thấy rằng, có rất nhiều đại biểu hôm nay bức xúc về các luật liên quan đến bất động sản. Khi luật không cập nhật kịp thời và chính xác sẽ gây khó khăn cho sự phát triển của thị trường”, ông Khởi cho biết.

GS.TS. Hoàng Văn Cường, Đại biểu Quốc hội, Uỷ viên Uỷ ban Tài chính ngân sách Quốc hội nhận định, từ trước đến nay, nhiều quy định của luật pháp đang can thiệp quá sâu vào các đơn vị kinh doanh, phân phối thị trường nên các luật hiện nay cần phải sử dụng nhiều hơn công cụ thị trường, giảm công cụ hành chính.

Về Luật Đất đai, GS.TS. Hoàng Văn Cường đánh giá, tất cả những vấn đề nổi cộm hiện nay đều đến từ vấn đề tài chính đất đai. Có 2 vấn đề là về giá và thuế.

“Về giá, câu hỏi đặt ra là giá hiện nay có đúng thực tế hay không, đã đúng giá thị trường hay chưa? Giá phải làm sao khiến cả bên mua và bên bán đều phải thoả mãn? Nhưng giá lại đang sử dụng công cụ hành chính để quy định như khung giá, bảng giá, một khi còn khung bảng giá Nhà nước ấn định thì không bao giờ thay đổi được.

Về thuế, hiện chúng ta có chưa có công cụ rõ ràng về thuế nên mới phải dùng biện pháp hành chính để cấm nhiều hoạt động”, ông Cường nói.

Tổng kết Hội nghị, ông Nguyễn Văn Khôi, Phó Chủ tịch thường trực Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho biết: Hiệp hội rất mong các quý đại biểu sẽ đến tham gia và chia sẻ trong Hội thảo sửa đổi Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh Bất động sản tổ chức trong tháng 4/2022 tới đây. Hiệp hội cũng trân trọng cảm ơn các Đại biểu Quốc Hội đã đến tham dự và cũng mong các đồng chí Đại biểu Quốc hội tiếp tục lan tỏa ý kiến trong nghị trường Quốc hội để ủng hộ các bộ ngành liên quan trong việc sửa đổi các bộ luật và để tạo điều kiện thuận lợi cho các doanh nghiệp được tham gia thị trường bất động sản.

Hiệp hội cũng nhận được các bài tham luận ý kiến từ các doanh nghiệp về sửa đổi góp ý luật liên quan đến thị trường bất động sản nói chung, bất động sản du lịch, bất động sản công nghiệp nói riêng. Hiệp hội xin tiếp thu và đưa vào báo cáo tổng hợp chung./.

Nguyên Hà