VNREA cung cấp thông tin chuẩn bị cho Hội nghị trực tuyến với Thủ tướng

Trước đó vào ngày 13/2/2020, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) nhận được công văn số 519/BXD-QLN của Bộ Xây dựng về việc cung cấp thông tin phục vụ Hội nghị trực tuyến do Thủ tướng Chính phủ chủ trì nhằm “Tháo gỡ khó khăn, vướng mắc để thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh”.

Bất động sản nhà ở thiếu hút nguồn cung

Trong công văn vừa gửi Bộ Xây dựng, VNREA cung cấp đầy đủ các số liệu về tình hình đầu tư, kinh doanh bất động sản trong năm 2019 của các doanh nghiệp thành viên. Số liệu có sự so sánh với năm 2018 và dự báo tình hình năm 2020. Cụ thể, VNREA cho biết, thị trường bất động sản nhà ở cả nước năm 2019 cho thấy sự sụt giảm mạnh mẽ cả về nguồn cung và lượng giao dịch. Trong đó, lượng cung năm 2019 đạt 107.284 sản phẩm, tương đương với 61,5% so với năm 2018; lượng giao dịch vào khoảng 72.828 sản phẩm, chỉ bằng 64,7% so với năm 2018

Đáng chú ý, tại Hà Nội, lượng cung đủ kiện bán hàng từ năm 2017 - 2019 liên tục giảm. Năm 2019 giảm 57 dự án, tương đương với 20.718 sản phẩm, chỉ đạt khoảng 89,78% so với năm 2018. Tại TP. HCM, lượng cung đủ kiện bán hàng năm 2018 - 2019 cũng cho thấy sự sụt giảm. Năm 2019, giảm 30 dự án, tương đương 3.512 sản phẩm, chỉ đạt 87, 59% so với năm 2018.

Bên cạnh đó, sau quãng thời gian dài từ năm 2018, giá bán căn hộ tương đối ổn định, cuối năm 2019, sự khan hiếm sản phẩm mới trong thời gian dài đã đẩy giá bán căn hộ trung và cao cấp tại Hà Nội tăng 5% so với quý IV năm 2018. Tại, TP.HCM từ quý II/2019 không còn căn hộ giá thấp nên không có dữ liệu để đánh giá. Giá bán căn hộ cao cấp tại các dự án có sự chênh lệch rất lớn, được chia thành nhiều nhóm như 45tr/m2 - 75tr/m2 (đây là nhóm phổ biến), 75tr/m2 - 100tr/m2, trên 100tr/m2 và một số dự án cao cấp giá lên tới 250tr/m2. Do biến động mạnh và khoảng giá lớn nên chưa xác định được phương pháp đánh giá.

Năm 2018, giá đất ở hầu hết các địa phương đều tăng mạnh, tăng từ 50 - 100% so với năm 2017. Đặc biệt tại một số địa phương có sự bùng nổ, giá đất tăng từng ngày (có vùng tăng đến 300% so với năm 2017) như Phú Quốc, Vân Đồn, Quảng Nam, Quảng Ngãi,… Chỉ sau khi có sự kiểm soát mạnh của chính quyền thì thị trường mới giảm nhiệt, giá đất trở về mốc của năm 2017. Đến năm 2019, ở những khu vực có giá đất số, nóng lên, sau khi bị kiểm soát chặt dẫn đến giảm nhiệt mạnh đều cho thấy thị trường bất động sản có sự ảm đạm. Giá đất ở trong các dự án bất động sản tại các địa phương có hạ tầng đô thị tốt như Đà Nẵng, Nha Trang, Quy Nhơn,… giao động từ 20tr/m2. Tại các địa phương khác dao động 10 - 20tr/m2.

Đánh giá chung về thị trường bất động sản nhà ở năm 2019, VNREA cho hay, thứ nhất, tại các đô thị lớn (Hà Nội, TP HCM, Đà Nẵng, Nha Trang) và nhiều tỉnh thành trên cả nước, nguồn cung mới từ các dự án bất động sản đô thị và nhà ở sụt giảm mạnh. Trong đó nguyên nhân chính được xác định là việc rà soát, thanh kiểm tra việc tuân thủ quy định pháp luật về đầu tư, xây dựng, đất đai… tại các dự án.

Thứ hai, so với năm 2018, lượng giao dịch cũng sụt giảm mạnh bởi nguyên nhân: Hệ lụy từ lượng cung sụt giảm, giá bất động sản có chiều hướng tăng, tín dụng cho vay kinh doanh bất động sản bị siết mạnh làm giảm lượng giao dịch từ các nhà đầu tư thứ cấp, đầu cơ; tâm lý e ngại lo sợ từ các nhà đầu tư, người tiêu dùng khi thị trường bất động sản xuất hiện nhiều dự án bất động sản không phù hợp với quy định pháp luật. Trong khi đó nguồn thông tin từ các cơ quan quản lý nhà nước gần như không có để giúp họ kiểm chứng.

Thứ ba, khan hiếm nguồn cung trong bối cảnh lực cầu mạnh tại đô thị đang là nguyên nhân chính làm tăng giá căn hộ chung cư tại Hà Nội, TP.HCM. Tuy nhiên, khan hiếm nguồn cung không phải do không còn dư địa phát triển nguồn mà là do tạm thời ngưng phát triển từ các cơ quan quản lý nhà nước. Vì vậy, việc tăng giá mạnh khó được thị trường chấp nhận thể hiện ở một số hiện tượng: Đầu cơ sụt giảm, phân khúc cao có mức giá > 50 tr/m2 có tỷ lệ hấp thụ thấp (đặc biệt là những dự án đẩy giá với biên độ lớn)…

Thứ tư, sự lệch pha cung - cầu có biểu hiển mạnh, đặc biệt là tại các đô thị lớn như Hà Nội, TP.HCM ngày càng khan hiếm nhà ở cho phân khúc giá rẻ, bình dân. Phân khúc cao cấp phát triển mạnh và phù hợp nhóm đối tượng khách nước ngoài nhưng lại bị giới hạn tiêu thụ bởi quy định lượng sản phẩm cho người nước ngoài. Tại một số địa phương mới phát triển, chủ trương phát triển nhà ở đô thị dành cho các chuyên gia, công nhân, lao động dịch chuyển không được quan tâm bằng chủ trương phát triển các dự án phân lô, bán đất nền.

Thứ năm, lực cầu trong năm luôn duy trì ở mức cao. Đặc biệt những dự án có pháp lý đầy đủ, được đầu tư đầy đủ hạ tầng kỹ thuật, dịch vụ và được thực hiện bởi những nhà phát triển có uy tín, giá bán phù hợp…. Tỷ lệ hấp thụ thường đạt 70 - 80%. Đây là điểm sáng, điểm mạnh của thị trường bất động sản Việt Nam và là yếu tố tích cực vẫn thu hút các nhà đầu tư trong năm 2020.

Thứ sáu, ở một số địa phương giá đất được đẩy lên quá cao, nhanh hơn tốc độ phát triển kinh tế và hạ tầng đô thị đã tạo giá ảo. Hiện tượng này dẫn đến hệ lụy: Cơ quan Nhà nước điều chỉnh thuế đất, người dân đòi tăng tiền đền bù giải phóng mặt bằng, dẫn đến sự sụt giảm hoạt động đầu tư phát triển đô thị. Đồng thời, giá ảo khiến các nhà đầu tư rời khỏi thị trường, làm suy giảm phát triển kinh tế địa phương và thị trường bất động sản.

Trong công văn, VNREA cũng đưa ra các dự báo về thị trường bất động sản nhà ở năm 2020. Cụ thể, lực cầu về đầu tư và mua sắm nhà ở sẽ tiếp tục được duy trì. Nguồn cung tại Hà Nội và TP.HCM có thể không suy giảm so với 2019 bởi một vài dự án lớn ở các đô thị này vẫn còn lượng hàng khá lớn chưa được tung ra thị trường.

Lượng dự án bất động sản đủ điều kiện đưa sản phẩm vào thị trường sẽ giảm mạnh bởi ở cả 2 địa phương này và nhiều địa phương khác vẫn chưa cho thấy động thái cải thiện xem xét phê duyệt cấp phép cho các dự án bất động sản mới.

Giá nhà ở và đất đai có thể sẽ tiếp tục tăng. Nhưng lực tăng sẽ không mạnh vì sự khan hiếm chỉ là tạm thời.

Động thái siết chặt hơn tín dụng vào bất động sản chắc chắn sẽ làm giảm lực đầu tư từ các doanh nghiệp bất động sản nhỏ và vừa bởi hoạt động kinh doanh của các doanh nghiệp này phụ thuộc phần lớn vào nguồn vốn tín dựng từ ngân hàng. Hoạt động mua bán chuyển nhượng dự án (M&A) sẽ diễn ra sôi động trong năm 2020.

Mất cân đối cung cầu tiếp tục xuất hiện trong năm 2020, nguồn nhà ở có giá thấp và nhà ở xã hội tiếp tục khan hiếm.

Đầu tư đất nền vẫn là lựa chọn hàng đầu của các nhà đầu tư tại thị trường các địa phương mới phát triển.

Địa phương nào sớm hoàn thành công cuộc rà soát, thanh kiểm tra việc phát triển các dự án bất động sản chắc chắn sẽ tận dụng tốt cơ hội để thu hút mạnh các nhà đầu tư trên cả nước về với địa phương mình và ngược lại.

Sự thanh lọc thị trường sẽ diễn ra rất mạnh, thị trường chỉ còn tồn tại những doanh nghiệp bất động sản lớn mạnh, có tiềm năng thực sự.

Theo VNREA, năm 2020, nguồn cung khan hiếm sẽ tao ra cuộc cạnh tranh khốc liệt giữa các doanh nghiệp, cá nhân hoạt động môi giới bất động sản. Có thể sẽ có nhiều doanh nghiệp và môi giới bất động sản không thể trụ lại với nghề nghiệp.

Sự giảm thiểu nguồn cung và việc các cơ quan quản lý nhà nước tại các địa phương nếu như không có các biện pháp quản lý, kiểm soát chặt chẽ, các giải pháp công bố minh bạch thông tin dự án có thể dẫn đến tiếp tục tái diễn việc các dự án bất động sản không phù hợp quy định Pháp luật lại được chào bán ra trên thị trường.

Bất động sản nghỉ dưỡng gặp khó nhưng vẫn là kênh thu hút đầu tư

Đối với thị bất động sản du lịch nghỉ dưỡng, VNREA cho biết, qua điều tra, thu thập dữ liệu tại 10 tỉnh/thành pố có hoạt động đầu tư mạnh về cơ sở hạ tầng phục vụ kinh doanh du lịch nghỉ dưỡng. Sau khi tiến hành nghiên cứu, thống kê, tổng hợp, số lượng dự án tại các khu vực này có 216 dự án với tổng các loại sản phẩm phục vụ lưu trú nghỉ dưỡng vào khoảng 139,281 sản phẩm.

Trong năm 2019, tổng cung chào bán khoảng 18.425 sản phẩm; lượng giao dịch là 6.697 và tỷ lệ hấp thụ đạt 36,3%.

Theo VNREA, nhìn nhận chung trong năm 2019, sản phẩm bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng thực chất đã sụt giảm từ năm 2018 vì một số nguyên nhân như năm 2018. Đó là, pháp lý cho dòng sản phẩm này chưa rõ ràng; giá bán bị đẩy cao, khả năng thanh khoản thấp nên kém hấp dẫn các nhà đầu tư; nhiều dự án bất động sản du lịch nghỉ dưỡng bị tạm dừng để thanh, kiểm tra; dòng tiền tín dụng bị siết chặt; người nước ngoài chưa được tham gia mua dòng sản phẩm này như nhà ở.

Tuy nhiên, trong năm 2019, các dự án bất động sản du lịch nghỉ dưỡng có quy mô lớn với tổ hợp dịch vụ khép kín, tiêu chuẩn quốc tế và được thực hiện bởi các chủ đầu tư uy tín, thương hiệu vẫn thu hút được nhiều các nhà đầu tư tham gia, tỉ lệ hấp thụ trong các dự án đó tương đối tốt.

Tổng hợp lượng giao dịch theo các quý năm 2019 không có biến động mạnh. Cuối năm bị chững lại do hiện tượng Coco Bay tạo tâm lý các nhà đầu tư e ngại.

Giao dịch quý IV/2019 ở mức thấp nhất trong năm. Những địa phương có số lượng giao dịch tốt trong năm được ghi nhận như: Quy Nhơn, Đà Nẵng, Bình Thuận, Ninh Thuận,…

VNREA cho hay, thị trường nghỉ dưỡng đang được hưởng lợi do tăng trưởng mạnh mẽ về số lượng khách du lịch trong và ngoài nước, cũng như sự tăng trưởng về số lượng đường bay thẳng quốc tế. Bởi vậy, những vùng đất sáng giá về du lịch vẫn tạo hấp lực mạnhvới những nhà đầu tư có tầm nhìn dài hạn.

Dự báo thị trường bất động sản du lịch nghỉ dưỡng năm 2020, VNREA cho rằng, dự án bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng vẫn tiếp tục thu hút các nhà phát triển bất động sản bởi tiềm năng phát triển kinh tế du lịch và khả năng sinh lợi tốt. Giao dịch có thể không tăng so với năm 2019. Giao dịch có thể sẽ tập chung ở những dự án có khả năng khai thác kinh doanh du lịch tốt và được thực hiện bởi các chủ đầu tư, đơn vị khai thác vận hành uy tín, có nhiều kinh nghiệm. Một số vùng có thể có lượng giao dịch tốt gồm: Quảng Ninh, Đà Nẵng, Quy Nhơn, Bình Thuận, Ninh Thuận. Pháp lý dành cho loại hình sản phẩm có thể sẽ được quy định cụ thể trong năm 2020, tạo tâm lý tốt cho các nhà đầu tư.

Với những con số điển hình từ hai thị trường trên, VNREA nhấn mạnh, thị trường bất động sản Việt Nam năm 2020 nhìn chung tiếp tục có sự giảm tốc, nhưng thực chất hơn, không xuất hiện khủng hoảng thị trường ảo hay bong bóng. Nghịch lý duy nhất của thị trường bất động sản 2020 là dù nhu cầu mua vẫn ở mức cao mà không thể đẩy mạnh đầu tư phát triển do những khó khăn, vướng mắc về các quy định của pháp luật, về vốn. Điều này được dự báo khó có thể thay đổi, điều chỉnh ngay trong năm 2020.

An Vũ