TS. Cấn Văn Lực: Doanh nghiệp và địa phương chú ý tác động mạnh mẽ của một số quy định mới tại Luật Đất đai 2024

Chia sẻ tại Hội nghị đối thoại: "Tuyên truyền, phổ biến, thực thi hiệu quả chính sách pháp luật về đất đai, nhà ở, kinh doanh bất động sản" do Hiệp hội Bất động sản Việt Nam tổ chức, ngày 15/10, TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ Quốc gia đã chỉ ra những thay đổi lớn, nổi bật của Luật Đất đai 2024. Đồng thời khuyến cáo, địa phương và doanh nghiệp hết sức lưu ý trước những quy định mới hay khắt khe hơn trước.

Bảng giá đất mới dự kiến tăng 2-7 lần, tháo gỡ cho tâm lý "sợ sai" của tổ chức tư vấn định giá đất

Trước hết, TS. Cấn Văn Lực nhấn mạnh, định giá đất theo nguyên tắc thị trường là điểm mới quan trọng, đột phá nhất của Luật Đất đai sửa đổi lần này. Trong đó, bao gồm những quy định đột phá như bỏ khung giá đất (ban hành 5 năm/lần), thay vào đó, bảng giá đất được công bố hàng năm từ ngày 1/1/2026. Luật cũng chuẩn hóa 4 phương pháp định giá đất, đồng thời, xác định rõ cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai, về giá là nguồn thông tin đầu vào tốt nhất, được ưu tiên sử dụng khi định giá đất.

Điểm mới này tạo điều kiện để định giá đất sát với giá thị trường, tháo gỡ bất cập giá đất, nhất là hiện tượng hai giá, làm cơ sở cho đền bù, giải phóng mặt bằng, nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước, xác định giá bất động sản, tính toán chi phí - hiệu quả đầu tư dự án, quy định rõ trách nhiệm các bên liên quan...

Đối với doanh nghiệp, chủ đầu tư và địa phương, việc áp dụng bảng giá đất sát với giá thị trường hơn có thể làm tăng chi phí sử dụng đất, tăng giá đất, giá bán, giá cho thuê bất động sản. Đồng thời, việc xây dựng bảng giá đất hàng năm giúp cho giá đất tiệm cận thị trường, song cũng sẽ gia tăng áp lực về nguồn nhân lực, công nghệ, trách nhiệm đối với địa phương

"Bảng giá đất mới từ 1/1/2026 tại một số địa phương dự kiến sẽ tăng từ 2-7 lần, thậm chí cao hơn 10 lần so với bảng giá đất hiện tại", TS. Cấn Văn Lực nói.

Để hướng dẫn, Chính phủ đã ban hành Nghị định 71/2024/NĐ-CP ngày 27/6/2024 về việc "Quy định về giá đất". Trong đó, đã quy định các nguồn thông tin, dữ liệu đầu vào và thứ tự ưu tiên và trách nhiệm cung cấp thông tin, dữ liệu đất đai. Theo đó, có 5 nguồn thông tin: Nguồn thông tin từ cơ sở dữ liệu đất đai quốc gia, nhưng hiện chưa có, Bộ Tài nguyên và Môi trường sẽ cùng xây dựng trong thời gian tới; thông tin từ các tổ chức, trung tâm định giá đất, đấu giá đất (chủ động gửi về Sở Tài nguyên - Môi trường), văn phòng đăng ký đất đai; thông tin qua khảo sát, điều tra của các tổ chức, đơn vị nghiên cứu; và thông tin từ doanh nghiệp bất động sản, sàn bất động sản.

"Các doanh nghiệp bất động sản cần đồng thuận, nhận thức được vai trò, nghĩa vụ trong việc cung cấp thông tin giao dịch bất động sản tới cơ quan quản lý (Sở Xây dựng, Sở Tài nguyên và Môi trường), thì mới xây dựng được dữ liệu thông tin bất động sản quốc gia", ông Lực nói và cho biết thêm, với những nguồn thông tin trên, tùy từng thời điểm, có nguồn nào thì sử dụng nguồn đó để xác định giá đất. Khi thanh kiểm tra, giải trình thì đã có căn cứ, chứ không lo ngại việc việc vi phạm pháp luật, hình sự hóa.

Đây cũng là tháo gỡ cho tâm lý "sợ sai" của tổ chức tư vấn định giá đất. Theo đó, Luật quy định rất rõ về quyền lợi, nghĩa vụ, trách nhiệm của Tổ chức tư vấn định giá đất. Trách nhiệm của tổ chức tư vấn là đảm bảo theo nguồn thông tin đầu vào đã quy định, xác thực; phương pháp luận hợp lý; nhưng không phải chịu trách nhiệm về tính chính xác của giá đất. HĐND cấp tỉnh, thành phố chịu trách nhiệm cuối cùng. Còn cơ quan đề xuất bảng giá đất hàng năm đã chuyển từ Sở Tài chính sang Sở Tài nguyên và Môi trường địa phương.

Bên cạnh đó, TS. Cấn Văn Lực cũng cho biết, khi đi thực tế đã gặp một số địa phương vẫn đang nhầm lẫn, sử dụng Nghị định 12/2024/NĐ-CP để tính giá đất. Đây là Nghị định ban hành ngày 5/2/2024 để sửa Nghị định 44/2014/NĐ-CP. Sau đó, đã có Nghị định 71 bao trùm, thay thế các Nghị định cũ thì tất cả đều phải thực hiện theo hướng dẫn ở đây.

Cả địa phương và doanh nghiệp đều phải khẩn trương để dự án kịp hoàn thành, tránh bị thu hồi

Nhắc đến bài viết của Tổng Bí thư, Chủ tịch nước Tô Lâm về chống lãng phí, tương đương với chống tham nhũng, ông Lực cho rằng, dự án treo, dự án bỏ hoang trong lĩnh vực bất động sản cũng là sự lãng phí nguồn lực rất lớn. Do đó, Luật Đất đai 2024 cũng đưa ra các điều kiện kinh doanh và chế tài để kiểm soát vấn đề này.

Đơn cử, Luật Đất đai sửa đổi đã quy định thêm các chế tài như: Bổ sung tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với các dự án không/chậm đưa đất vào sử dụng. Đặc biệt, dất dự án sẽ bị thu hồi đất nếu không thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc chậm tiến độ đưa vào sử dụng.

"Các dự án bất động sản hay bất kỳ dự án kinh doanh nào mà để hoang đất đai trong 24 tháng, thì chỉ được gia hạn một lần thêm 24 tháng. Như vậy, tối đa sau 48 tháng, dự án vẫn chưa triển khai thì sẽ bị thu hồi. Sau 24 tháng mà không xin phép gia hạn, dự án cũng đương nhiên bị thu hồi. Đây là chế tài rất mới, rất mạnh để thực hiện chống lãng phí, nên doanh nghiệp, địa phương phải hết sức lưu ý điểm này. Tinh thần là cả địa phương và doanh nghiệp đều phải khẩn trương, thủ tục hành chính thông suốt thì mới kịp hoàn thành đúng thời hạn. Những doanh nghiệp nào không thực hiện chế tài cũng sẽ có hình thức phạt tương đối nặng, chặt chẽ", ông Lực khuyến cáo.

Bên cạnh đó, Luật Đất đai mới cũng bổ sung các hành vi bị nghiêm cấm như vi phạm chính sách hỗ trợ đất đai đối với đồng bào dân tộc thiểu số; giao dịch về quyền sử dụng đất không đăng ký với cơ quan có thẩm quyền; không cung cấp thông tin/cung cấp thông tin không chính xác, không đúng hạn...

Các điều kiện chặt chẽ khi thực hiện thế chấp quyền sử dụng đất cũng được quy định, như phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, không có tranh chấp, không bị áp dụng các biện pháp đảm bảo thi hành án, không chậm nộp nghĩa vụ tài chính trong thời hạn sử dụng đất, không bị áp dụng các biện pháp khẩn cấp, phong tỏa theo yêu cầu của cơ quan quản lý, tổ chức tín dụng khác). Khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thì phải nộp lại số tiền được miễn, giảm; cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhận chuyển nhượng đất trồng lúa quá hạn mức phải thành lập doanh nghiệp…

Ông Lực đánh giá, các quy định điều kiện chặt chẽ hơn sẽ góp phần hạn chế vi phạm, giảm tiêu cực khi hưởng ưu đãi của Nhà nước, giảm bớt tranh chấp, kiện tụng; hạn chế lãng phí đất dự án bỏ hoang; giảm rủi ro tài chính - tín dụng cho các ngân hàng.