Tháo gỡ khó khăn để phục hồi thị trường bất động sản

Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam (VIRES) và Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam (Reatimes.vn) là đơn vị tổ chức Hội thảo. Đơn vị đồng hành là Công ty CP Tập đoàn Meey Land, HD Mon.

Hội thảo có sự tham dự của ông Nguyễn Văn Sinh, Thứ trưởng Bộ Xây dựng; đại diện Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng); đại diện Bộ Tài nguyên Môi trường và lãnh đạo các cơ quan Trung ương và địa phương; lãnh đạo Hiệp hội Bất động sản Việt Nam; trên 50 chuyên gia, nhà khoa học và đại diện hàng trăm doanh nghiệp bất động sản.

Phát biểu đề dẫn hội thảo, ông Nguyễn Văn Sinh, Thứ trưởng Bộ Xây dựng cho hay, trong giai đoạn vừa qua, sự phát triển và đóng góp hiệu quả của thị trường bất động sản Việt Nam đã góp phần quan trọng làm nên sự phát triển kinh tế - xã hội của đất nước. Trước và trong bối cảnh đại dịch Covid-19, ngành bất động sản vẫn giữ vai trò quan trọng đối với việc thu hút, gia tăng lao động. Các doanh nghiệp bất động sản đã tạo ra việc làm cho hàng triệu lao động và thay đổi diện mạo kinh tế - xã hội, đời sống cho người lao động tại nhiều địa phương.

Tuy nhiên, chưa bao giờ doanh nghiệp bất động sản Việt Nam đối diện với nhiều khó khăn như giai đoạn hiện nay, nhất là về cơ chế, chính sách đầu tư, về nguồn vốn tín dụng và thị trường. Dù thể hiện vai trò quan trọng trong nền kinh tế, nhưng thị trường bất động sản Việt Nam nói chung và các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực này nói riêng thời gian qua chưa thực sự phát huy hết tiềm năng và thế mạnh, nhiều mảng thị trường chưa được khai thác và đầu tư có hiệu quả. Không thể phủ nhận rằng, cơ chế và chính sách đối với thị trường bất động sản trong thời gian qua còn những hạn chế nhất định.

Trong giai đoạn đẩy mạnh công nghiệp hóa và hiện đại hóa, hướng đến tầm nhìn 2045, Việt Nam trở thành nước phát triển, có thu nhập cao, việc phát triển thị trường bất động sản hoàn toàn phù hợp với chiến lược phát triển kinh tế của quốc gia - đô thị hóa nhanh và bền vững, cần xây dựng chiến lược tầm nhìn dài hạn, và có chính sách cụ thể được thể chế hóa, nhằm thúc đẩy thị trường phát triển minh bạch, lành mạnh và ổn định dài hạn...

“Thay mặt Lãnh đạo Bộ Xây dựng, tôi đánh giá cao Hiệp hội bất động sản Việt Nam đã tổ chức Hội thảo Một số kiến nghị và giải pháp tháo gỡ khó khăn để phục hồi thị trường BĐS ngày hôm nay nhằm cụ thể hóa chủ trương của Chính phủ, cũng như góp phần cùng Bộ Xây dựng hoàn thành nhiệm vụ được Chính phủ giao.

Lãnh đạo Bộ Xây dựng trân trọng và tin tưởng rằng, những ý kiến kiến nghị và đề xuất của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, các chuyên gia, nhà khoa học và cộng đồng doanh nghiệp là kênh thông tin tham khảo có nhiều giá trị cả về lý luận và thực tiễn phục vụ cho công tác quản lý Nhà nước của Bộ Xây dựng và việc xây dựng chiến lược phục hồi, phát triển thị trường bất động sản trong giai đoạn tới”, Thứ trưởng Bộ Xây dựng khẳng định.

Với 2 phiên thảo luận, tại Hội thảo, các chuyên gia và lãnh đạo doanh nghiệp đã cùng phân tích, mổ xẻ về tổng quan thị trường bất động sản Việt Nam năm 2021 và dự báo xu hướng năm 2022; Những nút thắt về chính sách pháp lý của thị trường bất động sản và đinh hướng điều chỉnh trong giai đoạn tới.

Doanh nghiệp bất động sản “khó trăm bề”

Phát biểu tại hội thảo, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam đánh giá, thị trường bất động sản năm qua bị ảnh hưởng nặng nề bởi Covid-19, nhất là quý III/2021. Nguồn cung đã sụt giảm từ những năm trước, tiếp tục bị sụt giảm bởi dịch bệnh và chính sách chưa được tháo gỡ triệt để. Giao dịch trên thị trường thường xuyên đối mặt với tình trạng đứt gãy, gián đoạn. Đồng thời, thị trường cũng xuất hiện lực cầu F0. Trạng thái của thị trường thay đổi nhiều và mạnh, có giai đoạn sốt cao, có giai đoạn trầm lắng. Tình trạng mất cân đối cung - cầu rất nghiêm trọng, diễn ra ở nhiều đô thị lớn, đặc biệt là Hà Nội và TP.HCM. Điều này khiến giá bất động sản đã leo thang ở mức cao.

Theo ông Đính, trong bối cảnh thị trường bị tác động mạnh bởi dịch bệnh và các yếu tố vĩ mô của nền kinh tế, các doanh nghiệp bất động sản cũng phải trải qua một thời kỳ rất khó khăn khi phải vượt qua nhiều thách thức cả khách quan lẫn chủ quan từ thị trường.

“Bằng chứng là hàng loạt doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đã phải dừng hoạt động, thậm chí phá sản, giải thể. Các doanh nghiệp đang bám trụ được thì gặp khó khăn trong thực hiện thủ tục đầu tư do thời gian phê duyệt, cấp phép xây dựng bị kéo dài, đồng thời các vướng mắc trong quy định pháp luật chưa được tháo gỡ khiến quá trình phê duyệt hồ sơ đầu tư dự án bị đình trệ. Hậu quả là, nguồn cung trên thị trường bất động sản trong năm qua khó cải thiện, các chủ đầu tư khó khăn trong thu hồi vốn đầu tư nhưng vẫn phải “gồng” lỗ để duy trì các hoạt động xây dựng, đầu tư, kinh doanh”, ông Đính cho hay.

Còn TS. Vũ Đình Ánh, chuyên gia kinh tế nhìn nhận, thị trường bất động sản Việt Nam đóng vai trò quan trọng trong nền kinh tế khi năm 2020 tỷ trọng hoạt động kinh doanh bất động sản chiếm 4,42% GDP và xây dựng chiếm 6,19% GDP. Trong những năm gần đây, thị trường bất động sản phát triển cả về số lượng và chất lượng ở tất cả các phân khúc đồng thời tiệm cận các chuẩn mực và thông lệ quốc tế. Tuy nhiên, đại dịch Covid-19 đã tác động rất lớn tới sự phát triển của thị trường bất động sản trên cả khía cạnh cung lẫn cầu bất động sản.

Thêm vào đó, theo vị chuyên gia, khó khăn cố hữu trong tiếp cận các nguồn vốn phù hợp để phát triển thị trường bất động sản vẫn còn đó, không những không giảm bớt mà còn có biểu hiện tăng lên cùng với khó khăn chung của nền kinh tế do dịch bệnh cũng như quan điểm khác biệt về vai trò của thị trường bất động sản trong nền kinh tế Việt Nam và mối quan hệ giữa thị trường tài chính với thị trường bất động sản.

“Mặc dù tăng liên tục qua các năm song đến năm 2020, vốn đầu tư toàn xã hội vào kinh doanh bất động sản cũng chỉ đạt gần 148 ngàn tỷ đồng và vào xây dựng đạt hơn 131 ngàn tỷ đồng, lần lượt chiếm 6,8% và 6,1% tổng vốn đầu tư toàn xã hội vào nền kinh tế”, chuyên gia kinh tế, TS. Vũ Đình Ánh khẳng định.

Trình bày tham luận tại hội thảo, PGS.TS. Nguyễn Quang Tuyến, Trưởng khoa Pháp luật Kinh tế, trường Đại học Luật Hà Nội nhấn mạnh, trong thị trường bất động sản, nguyên lý đầu tiên là Nhà nước giữ vai trò tạo ra luật chơi, người chơi là các doanh nghiệp, nhưng “luật chơi” trên thị trường đang có nhiều bất cập.

Theo ông Tuyến, 3 đạo luật liên quan trực tiếp đến thị trường bất động sản là Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản đang có những chồng chéo, chưa thống nhất gây khó khăn cho hoạt động đầu tư, kinh doanh của các doanh nghiệp bất động sản.

“Đơn cử như các quy định vướng mắc trong Luật Đất đai 2013 đang khiến việc tiếp cận đất đai của các doanh nghiệp đầu tư kinh doanh bất động sản trở nên khó khăn hơn đặc biệt là vấn đề giải phóng mặt bằng, cách tính giá đất để đến bù. Hay việc không minh định ở trong luật về quy định cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với các sản phẩm bất động sản du lịch như condotel khiến các chủ đầu tư, nhà đầu tư bất an, thị trường tiềm ẩn nhiều rủi ro”, PGS.TS. Nguyễn Quang Tuyến nhận định.

Ông Nguyễn Đức Lập, Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Đào tạo Bất động sản cũng khẳng định, điểm nghẽn trong hành lang pháp lý, khâu tổ chức thi hành các quy định của pháp luật là nguyên nhân căn bản làm hạn chế sự phát triển bình thường ở thị trường bất động sản, làm cho giá bất động sản tăng cao, gây bất bình trong xã hội; mặc khác làm hạn chế sự phát triển của nền kinh tế - xã hội quốc gia khi nguồn lực lớn bị “đóng băng” ở các tài sản bất động sản đã hình thành nhưng không được đưa vào lưu thông sử dụng và nguồn vốn lớn đầu tư cho lĩnh vực này không được đưa vào lưu thông trong nền kinh tế.

Dưới góc độ doanh nghiệp, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch GP Invest cho rằng, bất động sản là một ngành kinh doanh phải hoàn thành các thủ tục pháp lý phức tạp nhất so với các ngành nghề khác khi phải chịu sự tác động điều tiết của 12 luật khác nhau: Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Xây dựng, Luật Quy hoạch, Luật Đầu tư, Luật Đấu thầu, Luật Phòng cháy chữa cháy…

“Hiện giữa các luật có sự vênh nhau rất nhiều. Luật này quy định thế này nhưng luật kia lại quy định khác khiến việc thực thi rất lúng túng, không biết theo luật nào. Chính vì sự phức tạp, chồng chéo này mà như có ý kiến từng đánh giá đó là một “ma trận” làm cho tốc độ triển khai các dự án đầu tư bất động sản bị hạn chế rất lớn”, ông Hiệp khẳng định.

Theo ông Hiệp, đối với các doanh nghiệp bất động sản, “hàng rào barie” lớn nhất hiện tại có lẽ là quy định phải có 100% đất ở hoặc “dính” đất ở mới được phê duyệt chủ trương đầu tư dự án nhà ở thương mại. Ông Hiệp cho hay, hiện có khoảng 400 dự án trên toàn quốc đang bị ách tắc bởi quy định này, do chỉ có khoảng 5% doanh nghiệp có thể đảm bảo 100% đất ở, còn đa phần các doanh nghiệp sở hữu các loại đất khác hoặc đất hỗn hợp (đất phi nông nghiệp, đất nông nghiệp được chuyển đổi mục đích sử dụng đất sang đất ở). Chính vì vậy, doanh nghiệp rất mong mỏi sửa đổi vướng mắc về thực hiện thủ tục quyết định chủ trương đầu tư đối với dự án đầu tư, dự án nhà ở có quỹ đất hỗn hợp. Đây được xem là "nút thắt" lớn, ảnh hưởng trực tiếp đến nguồn cung thị trường bất động sản, từ đó đẩy giá nhà tăng cao.

“Doanh nghiệp mong sửa đổi các vướng mắc, khó khăn về thủ tục pháp lý như mong mẹ về chợ. Sửa đổi được quy định này là nhấc được một barie lớn nhất, góp phần khơi thông các dự án, phục hồi thị trường nhà ở, gia tăng nguồn cung trên thị trường”, ông Hiệp bày tỏ.

Giải pháp tháp gỡ các điểm nghẽn tạo lực đẩy cho các doanh nghiệp bất động sản phục hồi và phát triển

Tại 2 phiên thảo luận của Hội thảo, các chuyên gia đã cùng đưa ra những giải pháp tháo gỡ những chồng chéo trong thủ tục đầu tư, ảnh hưởng đến nguồn cung của thị trường bất động sản, tháo gỡ các vướng mắc về Thủ tục hành chính, giải phóng mặt bằng... Đồng thời đưa ra những kiến nghị về sửa Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đầu tư, Luật Xây dựng... và những chính sách thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho người thu nhập thấp nhằm kéo giảm giá nhà, cân bằng cung cầu trên thị trường. Bên cạnh đó, các chuyên gia cũng kiến nghị tháo gỡ khó khăn về tài chính - công nghệ cho doanh nghiệp kinh doanh bất động sản.

TS. Lê Xuân Nghĩa, Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ quốc gia phân tích, pháp lý không minh bạch, rõ ràng đã dẫn đến nhiều rắc rối trên thị trường bất động sản. Giá bất động sản đã tăng cao. Nhiều người trẻ nghĩ 1,5 tỷ đồng có thể mua được một căn chung cư "ngoài vành đai", cách xa trung tâm, nhưng giá thực tế có thể đã lên đến 2,5 tỷ đồng. Vì vậy, ông Nghĩa đề xuất, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Bộ Xây dựng nên chăng thành lập một bộ phận rà soát lại toàn bộ quỹ đất trong thành phố để thu hồi hoặc đánh thuế thật mạnh.

Về tín dụng cho bất động sản, TS. Lê Xuân Nghĩa kiến nghị nên có sự sàng lọc các dự án bất động sản để những doanh nghiệp nào có mục tiêu phát triển dự án tốt nhận được sự ưu đãi phát triển dễ dàng hơn. Ngoài ra, cần tìm cách giải ngân vốn cho bất động sản hợp lý hơn.

Còn TS. Vũ Đình Ánh đề xuất giải pháp khơi thông dòng vốn cho thị trường bất động sản phục hồi sau dịch bệnh. Theo đó, quan trọng nhất là củng cố và nâng cao tiềm lực tài chính của doanh nghiệp bất động sản thông qua phục hồi quy mô doanh thu và lợi nhuận cũng như tăng quy mô vốn chủ sở hữu và vốn tự có của doanh nghiệp. Ông Ánh cho rằng, các chính sách giãn, hoãn, miễn giảm thuế, tiền thuê đất, tiền sử dụng đất và các nghĩa vụ thu nộp ngân sách Nhà nước khác có tác dụng tích cực giúp sớm phục hồi tiềm lực tài chính của doanh nghiệp bất động sản.

Liên quan đến vấn đề giải phóng mặt bằng, ông Bùi Tuấn Minh, Phó Tổng giám đốc Deloitte Việt Nam cho hay, thực tế trong nhiều trường hợp các khoản chi phí đền bù, giải phóng mặt bằng không theo kịp giá thị trường, doanh nghiệp cần bỏ ra nhiều khoản chi phí đền bù, giải phóng mặt bằng để đảm bảo tiến độ dự án, nắm bắt các thời cơ vàng để đưa sản phẩm ra thị trường. Trong khi đó, để được ghi nhận là chi phí hợp lý và được trừ cho mục đích tính thuế, các chi phí đền bù, giải phóng mặt bằng cần được thực hiện theo phương án đền bù, giải phóng mặt bằng được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. Do đó, mặc dù là các khoản chi thực tế của doanh nghiệp, có đầy đủ hóa đơn, chứng từ nhưng lại vướng mức khống chế theo phương án được phê duyệt nên một khối lượng lớn chi phí đầu tư vào Dự án đã không được ghi nhận chi phí được trừ khi tính thuế TNDN, vô hình chung đẩy cao giá thành sản phẩm, giảm tính cạnh tranh.

“Chúng tôi khuyến nghị Bộ Tài chính xem xét, sửa đổi Thông tư 78 năm 2014 phù hợp với thực tiễn hơn cho phép doanh nghiệp có thể ghi nhận các khoản chi phí hỗ trợ, đền bù giải phóng mặt bằng thực tế phát sinh, có hồ sơ, chứng từ theo quy định vào chi phí hợp lý khi tính thuế TNDN”, đại diện Deloitte Việt Nam kiến nghị.

Về chính sách thuế, ông Bùi Tuấn Minh cho hay, theo quy định hiện nay, trong quá trình kinh doanh, nếu có phát sinh các khoản lỗ từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản, doanh nghiệp được bù trừ lỗ vào lãi của hoạt động kinh doanh khác. Tuy nhiên, nếu hoạt động chuyển nhượng bất động sản mang lại lợi nhuận, doanh nghiệp không được phép bù đắp khoản lỗ phát sinh từ các hoạt động kinh doanh khác mà phải nộp thuế TNDN với mức thuế suất 20% cho khoản lợi nhuận này.

Do đó, theo quan điểm của Deloitte, việc sửa đổi quy định này theo hướng cho phép doanh nghiệp có lãi từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản được bù trừ với thu nhập từ hoạt động sản xuất kinh doanh là hết sức cần thiết nhằm tháo gỡ vướng mắc, tạo động lực cho các doanh nghiệp trong lĩnh vực bất động sản vượt qua giai đoạn khó khăn hiện tại và phù hợp với thông lệ quốc tế.

Cần đột phá trong khâu xây dựng hành lang pháp lý, chính sách cho thị trường bất động sản

TS. Vũ Tiến Lộc, Ủy viên Ủy ban Kinh tế của Quốc hội, Chủ tịch Trung tâm trọng tài Quốc tế Việt Nam nhìn nhận, mọi con đường liên quan tới đất đai đều đi qua hệ thống pháp lý. Pháp lý rất quan trọng trong việc phát triển lĩnh vực bất động sản. Vì vậy, điểm nghẽn lớn nhất trong bất động sản hiện nay cũng chính là vấn đề pháp lý và cần phải có những giải pháp để tháo gỡ điểm nghẽn này.

“Hiện nay, Việt Nam vẫn chưa có đề án cụ thể phát triển tầm nhìn cấp quốc gia cho thị trường bất động sản Việt Nam. Vì vậy, tôi cho rằng, Bộ Xây dựng cần có sự quan tâm và là đầu mối lãnh đạo Hiệp hội bất động sản Việt Nam để có những chiến lược phát triển thị trường bất động sản Việt Nam”, ông Lộc khẳng định.

Liên quan đến việc, Bộ Xây dựng đang chủ trì sửa đổi Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản, TS. Vũ Tiến Lộc đề xuất, ngoài việc sửa đổi này vẫn cần có 1 đề án cụ thể làm nền tảng để trên cơ sở đó đề ra một tầm nhìn, một chiến lược phát triển. Từ đó mới đưa ra được những kiến nghị về pháp lý.

“Hiện nay Quốc Hội đang bàn các cơ chế đặc thù cho các địa phương vì vậy tại sao chúng ta không đưa ra những cơ chế đặc thù trong hai năm tới để thị trường này phát triển, để người dân và doanh nghiệp trong hai năm tới không phát sinh thêm bất cứ khoản chi phí nào cho doanh nghiệp.

Với các doanh nghiệp vừa và nhỏ thì bất động sản chính là tài sản lớn nhất của họ nên khi nền tảng giá về bất động sản tăng quá cao, các chi phí liên quan cũng tăng theo nên Chính phủ phải có biện pháp điều tiết”, TS. Vũ Tiến Lộc nêu quan điểm.

Nói thêm về sự cần thiết của việc tháo gỡ các điểm nghẽn, khơi thông thị trường bất động sản, giúp các doanh nghiệp phục hồi và phát triển trở lại, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch GP Invest đánh giá, bất động sản là một ngành kinh tế có tác động khá rộng tới toàn bộ nền kinh tế của nước ta, do vậy những chính sách tháo gỡ cho bất động sản chính là một mắt xích quan trọng trong việc tháo gỡ, phục hồi cho cả nền kinh tế trong giai đoạn 10 năm tới. “Hy vọng những kiến nghị, giải pháp được trao đổi trong Hội thảo lần này sẽ là những ý kiến tham mưu cho Quốc hội và Chính phủ trong việc đẩy mạnh phát triển, phục hồi nền kinh tế của nước ta”, ông Hiệp nói.

Phát biểu kết luận hội thảo, ông Nguyễn Văn Khôi, Phó Chủ tịch thường trực Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho hay, thị trường bất động sản Việt Nam được được đánh giá còn nhiều dư địa phát triển và kỳ vọng sẽ sớm phục hồi khi nhu cầu ở nhiều phân khúc vẫn tích cực. Khi các chính sách hỗ trợ của Chính phủ được triển khai mạnh mẽ và có sự điều chỉnh về cơ chế, chính sách, đặc biệt là hành động của các địa phương, thị trường bất động sản Việt Nam chắc chắn sẽ tăng tốc và bứt phá.

“Những vấn đề quan trong được rút ra trong Hội thảo hôm nay chính là tiền đề quan trọng để Hiệp hội Bất động sản Việt Nam tổng hợp ý kiến, đề xuất các giải pháp tháo gỡ những bất cập của thị trường bất động sản, báo cáo các cơ quan có thẩm quyền xem xét những biện pháp phù hợp nhằm hoàn thiện môi trường kinh doanh, phục hồi và thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản, đóng góp tích cực vào sự tăng trưởng chung của nền kinh tế”, Phó Chủ tịch thường trực Hiệp hội Bất động sản Việt Nam khẳng định./.

PV